一、业绩表现与核心问题 2025年，在房地产行业深度调整的背景下，万科共交付房屋11.7万套，实现销售额1340.6亿元。但营业收入同比减少1098亿元，毛利率下滑至9.47%。亏损主要源于：221亿元毛利润无法覆盖216亿元运营费用和272亿元税费；资产减值损失219亿元，信用减值损失342亿元；联营企业投资亏损60亿元。这是万科连续第二年亏损（2024年亏损495亿元），反映出行业整体面临的下行压力。 二、资产负债结构性变化 为应对风险，万科主动收缩资产负债表。总资产减少2657亿元至10206亿元，其中存货下降1453亿元，现金储备减少210亿元至673亿元。负债端缩减1627亿元，但1605.6亿元有息负债集中到期，而货币资金仅672.4亿元，偿债能力主要依赖深铁集团支持。虽然76.9%的资产负债率仍处行业高位，但通过减值计提为后续经营减轻了负担。 三、行业背景与深层原因 当前房地产行业正经历供需关系重构，万科亏损反映出三大问题：历史高地价项目结转压缩利润空间；市场销售疲软增加存货减值风险；部分房企债务违约引发连锁信用减值。据国家统计局数据，2025年全国商品房销售面积同比下滑18%，行业整体进入存量优化阶段。 四、转型亮点与未来路径 尽管面临挑战，万科新业务表现亮眼：万物云实现营收373亿元，长租公寓等经营性业务收入580亿元，同比增长4.3%。公司提出"聚焦主业、盘活资产"策略，计划通过资产证券化、引入战略投资者等方式改善现金流。专家指出，行业调整期头部企业需平衡短期偿债与长期转型，预计政策层面将优化对房企的融资支持。
房地产行业调整本质上是发展模式从规模扩张向质量提升的转变。对企业而言，真正的稳健发展不仅体现在财务数据的波动上，更取决于现金流管理、资产质量、负债结构和运营能力的全面提升。只有提前化解风险、持续强化内功，才能在未来市场回归理性时获得更可持续的发展空间。