问题——“不进小区”是否就可不交物业费？ 近日，黑龙江省哈尔滨市通河县人民法院审理并成功调解一起物业服务合同纠纷。涉案业主赵某居住小区一楼，单元门直接面向市政街道，日常出行无需经过小区大门及部分内部公共区域。赵某据此认为，门岗值守、门禁系统、绿化养护等服务与自身关联不大，生活垃圾也多自行外运投放，因而多年拒绝缴纳物业费。物业企业则认为，其依据与业主委员会签订的物业服务合同，为物业管理区域提供综合管理与维护服务，受益对象覆盖全体业主，赵某无权以“未使用、少使用”为由免除合同义务。多次催缴未果后，物业企业提起诉讼。 原因——认识偏差叠加服务感知差异，矛盾易积累 该类纠纷的核心，往往并非“是否有合同”，而是对物业服务属性的误读。物业服务具有公共性与整体性：安全巡查、公共设施设备运行维护、消防与秩序管理、公共部位保洁绿化、管线管网维护等，多数并非按户“点单式”提供，而是以小区为单位持续投入。对临街、低层或出入路径特殊的业主而言，确实可能对门禁、岗亭等服务感知较弱，容易将“感知不足”误判为“服务不存在”，进而产生抵触心理。同时，若物业企业沟通解释不充分、服务细节不到位，也可能放大业主的不满情绪，使矛盾从个案演变为长期拖欠。 影响——拒缴并非有效维权，可能诱发连锁风险 从法律后果看，业主无正当理由拒缴物业费，属于违约行为，除需补缴情款外，还可能承担违约金等责任，并面临诉讼成本增加。更重要的是，物业费是维持小区公共运行的基础性资金来源，长期拖欠容易影响公共设施养护、安防巡查、环境维护等正常运转，进而损害全体业主共同利益，甚至诱发“跟风欠费”，使小区治理陷入恶性循环。对物业企业而言，若采取不当催缴方式同样存在法律风险。涉及的法律明确，催缴不得以停水、停电、停热、停燃气等方式进行，企业维权应走司法或仲裁等正当途径。 对策——法院释法明责，以调解促实质解纷 通河县人民法院在审理中坚持“调解优先、实质解纷”思路，围绕争议焦点释明法律关系：物业服务合同针对的是整个物业管理区域的公共服务，并非为单个业主量身定制。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，业主应按约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已按约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关服务为由拒付。法院同时对双方进行沟通引导：一上向业主明确拒缴行为的违约性质及可能承担的法律责任，引导其认识到房屋保值、公共管线运行、公共部位维护等均与整体物业服务密切相关；另一方面也建议物业企业充分考虑房屋区位特殊带来的感受差异，在坚持按约服务的基础上加强解释沟通、优化服务细节与响应机制，以减少误解与对立。最终，在法官主持下双方达成调解协议，赵某当场结清欠费并承诺今后按期缴费。 前景——以法治思维推进物业治理共治，关键在机制与沟通 从基层治理角度看，物业纠纷高发与居民生活紧密相关，既考验法治化水平，也考验社区协同能力。下一步，减少类似争议，需要多方共同发力：业主应树立契约意识和规则意识，对服务质量不满应通过业主大会、业委会协商、向主管部门反映、依法诉讼或仲裁等渠道理性维权；业委会应发挥桥梁作用，推动合同公开透明、收费项目清晰明了，建立服务评价和问题闭环机制；物业企业则应在标准化服务基础上推进精细化管理，及时公开服务内容、资金使用与整改进展，以可感知的服务提升信任度。随着物业服务市场规范化程度不断提高、纠纷调解机制更加健全，以制度化协商与法治化解纷为支撑的“共建共治共享”物业治理格局有望深入完善。
此案表明，物业纠纷的化解既需要依法明确权利义务，也离不开有效沟通与相互理解；业主应增强法律意识，依法理性表达诉求；物业企业应提升服务质量，主动回应关切。双方在法律框架内形成良性互动，才能共同维护小区的稳定运行。这起案件的妥善解决不仅化解了个案矛盾，也为基层治理中的物业纠纷处理提供了可借鉴的思路。