上海市第一批收购二手住房用于保障性租赁住房项目签约活动日前中国建设银行上海市分行举行，标志着上海通过收购存量二手房扩充保障性租赁住房供给的工作进入实质性推进阶段。该试点旨在为新市民、青年人、大学毕业生等群体提供更多可负担的居住选择，推动青年发展型城市建设和职住平衡。 当前，保障性租赁住房供给面临不少压力。传统新建模式周期长、成本高，难以在短期内快速补足需求。此外，城市存量二手房中存在一定数量的闲置或低效利用房源，如能有效盘活，将成为保障性租赁住房的重要补充。上海此次试点正是基于该需求，通过“政策引导、市场运作、多方协同、群众受益”的方式，在“十四五”期间新建与非居住房屋更新转化的基础上，继续拓宽筹措渠道，缩短供给形成周期，优化区域布局和房型结构。 三个试点区结合各自实际，明确了差异化的房源筛选标准和运作路径。浦东新区按照“政府主导、市场运作、自愿参与”原则，优先聚焦内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源。该区重点面向有置换需求的产权人，优先选择租售比高、保租房供需矛盾较突出、配套成熟的区域。收购工作由区级收购主体按市场或评估价格自主开展，购房款参照房票形式进行监管，保障资金安全规范。 静安区成立由区政府分管领导牵头、相应机构参与的工作专班，明确由静安置业集团下属两家区属保障性住房公司作为指定实施主体，推动房源排摸、洽谈签约、收购落地等环节一体化运作。该区房源筛选重点面向产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收租为主、零散收购为辅”的方式。 徐汇区由区保障性住房公司在市场上收购存量小户型房源，完成标准化装修配置后作为保租房投放。该区由房管局、财政局、国资委等组成工作专班协调，首期安排区级财政资金注入保障房公司作为资本金，并通过银行贷款融资扩充资金规模，保障收购工作推进。 三区试点均遵循“房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷”的标准，并遵循“群众可负担、运营可持续”原则，确保试点既能满足现实需求，也具备长期可行性。 资金保障是试点落地的重要支撑。试点区构建多元投入机制，推动政府、企业、金融机构形成合力。静安区建立“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的资金组合，坚持中长期资金平衡原则，保租房租金收益将用于成本回收与滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的闭环。徐汇区则通过区级财政资金引导与银行融资补充，为收购工作提供相对稳定的资金来源。 中国建设银行作为金融支持方，为试点项目提供全周期金融服务。银行通过商业贷款、融资支持等方式为收购主体提供资金保障，并建立资金监管机制，提升资金使用的安全性与效率。政策支持与金融服务的协同，为保障性租赁住房的可持续供给提供了支撑。 试点推进将带来多上效应。对产权人而言，可通过房源置换改善居住条件；对租住者而言，能够获得更多价格合理、区位便利的租赁选择；对城市发展而言，有助于优化住房供给结构、促进职住平衡、完善住房保障体系。与此同时，盘活存量房源也有利于提升城市资源利用效率，推动房地产市场运行更趋理性稳健。
从“大拆大建”转向“存量更新”，上海在保障房供给模式上的探索，说明了超大城市治理思路的变化；在“房住不炒”的定位下，如何通过制度创新优化住房资源配置、在政府责任与市场效率之间找到平衡，该改革试验的经验与启示，或将对未来城市住房保障体系的完善产生影响。