匈牙利租赁市场近期出现积极信号；根据匈牙利中央统计局与Ingatlan.com联合发布的数据——经历数月持续下跌后——租金在2025年12月重新上升。全国租金环比上涨0.6%，首都布达佩斯的涨幅更明显，达到1%。这标志着市场可能正在寻找新的均衡点。 不过从年度维度看，租金涨幅的放缓趋势依然明显。全国年化租金涨幅为5.4%，布达佩斯为5.6%，相比前期的高位增长已有显著回落。这反映出市场正在从高速增长向理性调整过渡。专家指出，12月份的上涨是否构成真正的趋势逆转，还是仅为前期下跌后的技术性反弹，仍需深入观察。 房源供应的变化成为解释租金走势的关键。Ingatlan首席经济专家拉斯洛·巴洛格的分析表明，待出租公寓数量从2025年9月初的超过18000套，降至2026年1月初的约17000套，降幅达7.3%。房源的紧张直接推高了租金，也是租金下跌趋势停止的重要原因。 租金增长呈现明显分化。不同类型公寓的价格表现差异显著。状况一般的公寓租金涨幅更大，过去一年全国及布达佩斯的普通公寓租金均上涨7%。相比之下，新建或准新公寓表现相对疲软，布达佩斯新公寓租金仅上涨1%，全国范围内甚至下降1%。这反映出价格实惠的公寓市场需求旺盛，而高端公寓市场则面临更大压力。 具体价格上，2026年1月初，布达佩斯一套普通两居室公寓的月租金约为242000匈牙利福林，折合约620欧元。类似的新公寓或准新公寓平均租金为307000匈牙利福林，约合790欧元。 地理位置对租金水平的影响显著。布达佩斯各区租金差异巨大，第五区作为最高端区域，中位租金达363000匈牙利福林，约合930欧元。第23区租金最低，仅为183000匈牙利福林，约合470欧元。两者相差近一倍。第八、九区等热门区域租金在250000福林左右，第十一区、第十三区分别为270000和260000福林，形成了明显的价格梯度。 布达佩斯以外地区的租金虽然普遍较低，但地区差异同样明显。德布勒森作为省会城市中租金最高的城市，月租金在190000至270000福林之间，仍比布达佩斯便宜10%至20%。其他主要城市中，杰尔月租金约200000福林，塞格德和维斯普雷姆约180000福林，佩奇约175000福林，凯奇凯梅特约165000福林，埃格尔约160000福林，米什科尔茨最低，仅约130000福林。 短期租赁政策实施对长期租赁市场产生了复杂影响。布达佩斯第六区在年初实施短期租赁禁令后，新建或准新公寓租金平均达到352000匈牙利福林，甚至超过了第五区。分析人士认为，这可能反映了房东从短期出租向长期租赁的转变。然而，禁令实施至今，并未导致租金出现明显下降。许多房东似乎在调整策略后，转而在长期租赁市场上寻求更高价格，表明政策效应的传导需要更长的时间周期。 展望未来，市场前景存在不确定性。专家普遍认为，未来几个月将决定12月份的租金上涨是否会演变成持续的上升趋势。可以确定的是，租金下跌的时期已经结束，租户再次面临租金紧缩的市场环境。房源供应的进一步变化、经济形势的演变以及政策调整都将对市场走向产生重要影响。
匈牙利租赁市场年末回暖表明"宽松阶段"或已告一段落，但同比涨幅放缓也说明市场尚未形成强势上行；对租户而言，需要在预算约束下更理性地选择区位与房屋品质。对市场管理与城市治理而言，稳定有效供给、提升规则透明度，才是缓解波动、守住民生底线并促进城市可持续吸引力的关键。