最近，大家可以看到基础设施公募REITs审核变得越来越严格了。很多项目因为审核不通过，被撤回了申报。比如说，从1月19日起，建信住房、富国首创水务还有金风新能源等多个项目陆续终止申报。这个现象让市场很是关注，大家觉得这跟监管部门加强审核要求有很大关系。深圳证券交易所和上海证券交易所去年底发布了《公开募集不动产投资信托基金业务指引第4号——审核程序（试行）》，对公募REITs的审核全流程、终止情形还有时间节点做出了明确规定。特别是对审核可能暂停或彻底终止的条件给了明确界定。所以大家才会觉得审核越来越严了。 就在最近，深圳证券交易所还对一个项目进行了第二轮问询，这是首次出现交易所审核阶段接受二次反馈的情况。这个消息一出来就把市场的注意力给吸引了过来。业内人士说，这说明监管部门对项目质量和合规性要求更高了。不仅要确保项目合规历史数据真实还有未来现金流的可预测性和合理性。 记得2021年我国启动公募REITs试点以来，市场规模增长得还挺快。截至2025年末，市场已经有79只公募REITs上市了呢，总发行规模突破了2100亿元！大家对这个创新金融产品的热情也一直很高涨。 但是呢，并不是所有的公募REITs都表现得那么好啊。有些上市后的项目运营情况有点不太理想，尤其是那些收费公路还有产业园区的资产类别。这说明前期估值可能有点乐观，没给市场波动预留空间啊。所以监管部门现在特别关注现金流的韧性和经营稳定性。 其实公募REITs就是一种资产证券化工具，它核心就是要看基础资产能不能产生持续、稳定的现金流。监管部门现在强调“资产信用实质”，就是要突出资产自身造血能力和管理人的专业运营水平啦！ 你看这次审核趋严还有撤回案例增加的短期影响可能是影响项目发行进度吧？但长期来看呢？肯定是有利于提升资产质量、保护投资者权益、维护市场声誉的嘛！ 所以说我们这个公募REITs市场一定会在规范中稳步前行！