杭州钱江新城二期这块地盘，最近法拍市场有点凉凉，大家都在说楼市到底咋样。钱江新城二期可是杭州发展的核心区域，那边一直都是高端住宅的重地。最近几年，那边有不少新房交付了，结果就形成了大片大、价格高的次新豪宅扎堆的现象。 不过跟这热闹的样子相反，那边的司法拍卖市场却一直让人觉得压力山大。有些房源卖出去的价格比之前的新房备案价还要低，搞得大家都开始琢磨高端住宅到底值不值钱，能不能卖得动。这次又出了个新情况：钱江新城二期的江华玺云项目，有一套面积约199.63平方米的房子，经过几轮竞价之后，以1210万元人民币给成交了。 要是再把两个车位的钱去掉算下来，这套房子每平方米实际成交价还不到6万块呢。查了下资料发现，这套房子原来备案的总价是1437万元，单价是7.2万元每平方米。这说明就算不考虑利息和别的开销，光从备案价跟法拍价对比看，这套房子的账面值缩水了不少。听说是原来的房主一次性付全款买的。 虽说这次拍卖的标的楼层还行也没住过人，但成交价还是没达到大家的预期。其实这背后有好几个原因。首先是产权过户有点麻烦，因为是“二次过户”，买家得先把产权转到原房主名下，再转到自己名下，这中间可能得交不少税。而且拍卖条款里说大概两个月后才能交房，这也让这个资产现在的流动性不太好。 再看产品本身的定位也有点问题。这个项目是之前那时候的“限价房”，现在高端市场竞争激烈，购房者对小区配套和品质要求都变高了。有人说比起同期或者后面的新项目，这个小区在泳池、会所这些配套上差点意思，这可能就影响了二手和法拍时的估价。 大背景方面也是新房和次新房都在集中上市。去年以来那边交房的多了，挂牌的也多了；同时还有不少新盘在售，设计装修和配套都在升级换代。买方市场越来越明显，大家选择多了自然就挑三拣四了。 最后一个原因是整个市场在调整期，大家预期理性了很多。买总价高的房子时更加小心谨慎，不光看房子怎么样，还得琢磨以后会不会跌价、能不能转手、持有成本高不高等问题。 司法拍卖就是个反映真实情况的窗口。杭州这个案例告诉我们楼市在变了，资产的价值得从多方面检验。不管是产品力还是流动性都得考虑进去。对于买房人来说理性点好尊重市场规律吧。 以后高端住宅分化会更明显的。只有那些有稀缺资源、做得特别好、能保值的房子才能挺过周期保持韧性。