问题：供给放缓下，去化压力与升级需求并存；报告显示，2025年第四季度大连甲级写字楼市场未见新增供应，总存量维持104.9万平方米；受退租影响，季度净吸纳量为-5120平方米，空置率环比上升0.5个百分点至25.7%，租金水平维持每月每平方米67.8元。零售端同样无新项目入市，核心商圈优质购物中心总存量保持在208.2万平方米，首层平均租金维持每月每平方米610.2元，整体空置率环比微降至15.66%。整体波动不大，但写字楼去化承压与零售商圈分化并行，显示需求端正在加速调整。 原因：产业结构、企业用房策略与消费场景变化共同作用。写字楼上，成交结构显示金融类成交面积占比达24%居首，航运物流类成交占比升至21%，能源、TMT、专业服务等行业保持一定活跃度。这既反映出航运物流等特色产业对办公需求的支撑——也说明企业选址更趋理性——更看重成本效率与空间匹配；叠加部分项目退租带来的阶段性波动，净吸纳因此承压。零售方面，供应节奏偏慢，核心商圈以存量竞争为主，购物中心通过引入首店、强化体验业态、叠加文旅体活动提升到访与停留时间，带动空置率小幅改善。消费者对“可体验、可社交、可停留”的需求上升，推动商场从单一销售场所转向综合生活方式空间。 影响：短期呈现“租金相对稳定、空置结构分化”，中长期指向“标准抬升、格局重塑”。写字楼租金保持稳定，说明优质资产仍有一定议价能力，但较高空置率意味着存量消化仍需时间。业内预计，至2026年底国际航运中心大厦投入使用后，将深入抬升甲级写字楼的硬件与运营标准，为高端企业提供更符合国际化需求的办公载体；但其所在东港板块空置水平可能阶段性上行，市场竞争或将加剧。零售端则呈现“核心项目分化、首店加速集聚、商旅文体融合加深”的特征：头部项目依托品牌与场景打造增强吸附力，部分传统项目则面临客群老化与业态同质化压力，需要通过调改实现再定位。商圈功能分层更清晰，消费进一步向“目的地化”和“社区化”分流。 对策：以“存量焕新+增量提质”为抓手，推动供需更精准匹配与更高效运营。写字楼市场应强化产业导向与平台招商能力，围绕航运物流、金融服务、数字经济及专业服务等领域，提升楼宇与园区综合服务水平；通过灵活租赁方案、可变空间设计与绿色低碳改造，增强对中小企业与成长型企业的承接能力。同时，优化板块供给节奏与定位，避免同质化竞争推高空置。零售市场应以运营升级带动存量更新：传统商圈可通过“专业运营+业态调改”打开增量空间，例如部分老牌商业体计划在2026年底改造为开放式购物中心，重点强化开放动线、公共空间与体验内容；新兴商圈则聚焦家庭与年轻客群，发展社区商业与区域型商业综合体，完善亲子、运动、社交与夜间消费场景。另外，线上线下一体化将成为关键能力，通过数字化会员、即时零售与内容化营销提升转化效率，形成更稳定的客流与复购。 前景：未来3至5年，大连商业地产将进入以质量提升为主的再平衡阶段。报告研判，市场将逐步形成“核心商圈高端化、新兴商圈社区化、线上线下一体化”的格局。写字楼端看，标杆项目入市将带来标准升级与结构优化，但消化周期仍取决于产业增长与企业扩张意愿；零售端看，首店经济与体验场景仍是主要驱动，餐饮、亲子、新能源汽车展示与户外集合等体验型业态占比有望提升，商场将更像城市公共生活空间与消费目的地。随着文旅消费、会展活动与城市更新持续推进，商旅文体融合有望成为提升城市吸引力与商业活力的重要支点。
大连商业地产市场总体平稳、业态持续升级，表明了城市经济转型中的内生动力与市场主体的务实选择；在转型升级背景下，商业地产的重点正在从规模扩张转向质量提升与功能优化。通过引入首店、强化体验业态、推进商圈分层与再定位，大连正构建更契合当下消费需求的商业生态。这个过程中挑战与机遇并存，也意味着大连商业地产将以更扎实的方式迈向高质量发展。