北京天澜（杭州）律师事务所张翔翔，他是这么说的。在法律实践里头，小区的《管理规约》还有《停车公约》这类文件，性质更像是大家共同做的决定，或者说是大家自治管理的规范。如果说这份停车公约是社区自己定的，然后又盖了章，这就不一定能代表所有业主的意思了。除非它是经过合法的业主大会表决通过的，或者是大家都同意的。如果没有这些程序，那社区的行为可能就不算是代表大家了。居民到底受不受这个公约的约束，这事儿得分情况看。首先得看制定的程序合不合法，这是决定它有没有效力的根本。如果有过业主大会表决，那它肯定是有约束力的；要是只是社区自己做的，没经过法定程序，那就有问题了。 再看内容合不合理。公约里的东西不能违反法律规定。比如收多少钱得公平合理，目的要正当，不能乱收费或者变相收钱。最后一种情况是，要是业主明明知道有这个公约，还一直用那个停车位、接受服务，法院可能就会认为业主是默认接受了这些规则，这样他们跟物业之间就有了事实上的合同关系。 2023年6月5日那天，智享物业拿出一份文件给记者看，叫《小营街道老大葵生活区一体化物业停车公约》。文件上盖了四个章：小营街道大学路社区、小营街道老浙大社区、小营街道葵巷社区，还有老大葵物业服务中心。这份文件是经过老大葵片区（由老浙大、大学路、葵巷三个社区组成）的业主大会讨论通过并公示过的，当时公示期间没人提反对意见。 智享物业负责管理3个社区的工作。张女士是大学路社区的居民，她给橙柿直通车反映说：“我的停车包月马上就要到期了。物业不让我续费，非要我先交完物业费才行。我觉得这不公平啊！”张女士跟记者吐槽说：“我现在都不敢开车出门了，怕回来没地方停。我之前也去过物业续费，但他们不给办，非说我没交物业费就不给续。”其实她不交物业费是有原因的，“楼道灯坏了一直不亮，垃圾也没人打扫，我都没见过有人来管过。” 她在小区里的停车包月一个月80元，以前都是一年一签。这次她过两天就要到期了，但今年物业就是不让她续。工作人员说这份公约就是老大葵片区用来管停车的规矩。老大葵片区在解放路和建国中路都有入口，大大缓解了停车难的问题。张女士的车位就是这80元包月的那种。 工作人员拿出了停车公约给记者看。记者去了大学路社区发现这个小区是老小区了，路面上的停车位比较紧张。所以大家停车都是先到先得的原则。工作人员解释说：“这个小区的车位挺紧张的。” 张女士还提到了楼道卫生的问题：“我楼道的灯一直没亮过。”工作人员对此回应说：“我们每天都安排人打扫卫生。”但张女士坚持说没看到有人来打扫过。 最后张翔翔律师总结道：“居民到底该不该受这个公约约束？”这事儿得看制定程序合不合法、内容合不合理，还有就是业主有没有默认接受这些规则。“法律上得看你有没有做过决定或者同意过这些事。” 如果制定程序合法、内容也合理公平，那大家肯定得受约束；要是程序有问题或者内容不公平，那大家可能就不用管它；“要是大家明知有公约还一直用车位接受服务”，“法院可能就会认定你们是默认同意了”。 这事儿就是从2023年6月开始闹起来的。智享物业那边说收到过张女士的投诉并多次沟通了；“我们每天都有人安排打扫卫生”。但张女士还是觉得物业服务不到位；“楼道垃圾也没及时打扫”。 最后律师给出了具体的判断标准：“第一看制定程序是否合法？”“这是决定公约效力的根本”；“如果该公约经过了上述合法的业主大会表决程序”，“那么它对全体业主具有法律约束力”；“如果该公约仅由社区单方面制作并盖章”，“未经上述法定程序”，“那么其在程序上存在重大瑕疵”，“原则上对业主不具有当然的约束力”。“第二要看内容是否合法合理？”“公约内容不得违反法律、行政法规的强制性规定”。“公约中的权利限制或义务设定（特别是收费）应当公平、合理”，“目的正当（如为维护停车秩序、补偿管理成本）”，“且收费标准应大致反映服务价值”，“不能构成权利滥用或变相牟利”。“第三如果业主在知晓该公约存在的情况下”，“长期、持续地使用该停车位”，“并接受相关的管理服务（如车辆出入管理、停车场保洁等）”，“司法实践中可能认定业主以自己的行为默示接受了该管理规则”，“从而在业主与管理者之间形成了事实上的服务合同关系”。 这次事件发生在2023年6月5日当天。张女士住在大学路社区附近的小营街道老浙大社区内。智享物业负责管理小营街道大学路社区、小营街道老浙大社区还有小营街道葵巷社区这3个区域的物业工作。 北京天澜（杭州）律师事务所的张翔翔律师分析说：“如果社区单方制定并盖章”，“那么社区的行为不能当然地被视为代表了全体业主的意志”。“反之如果公约是经过合法程序的”，“可视为代表全体业主意志”。“居民（业主）是否受该公约约束”，“第一看制定程序是否合法？”“这是决定公约效力的根本”。“如果该公约经过了上述合法的业主大会表决程序”，“那么它对全体业主具有法律约束力”。“如果该公约仅由社区单方面制作并盖章”，“未经上述法定程序”，“那么其在程序上存在重大瑕疵”，“原则上对业主不具有当然的约束力”。“第二要看内容是否合法合理？”“公约内容不得违反法律、行政法规的强制性规定”。“公约中的权利限制或义务设定（特别是收费）应当公平、合理”，“目的正当（如为维护停车秩序、补偿管理成本）”，“且收费标准应大致反映服务价值”，“不能构成权利滥用或变相牟利”。“第三如果业主在知晓该公约存在的情况下”，“长期、持续地使用该停车位”，“并接受相关的管理服务（如车辆出入管理、停车场保洁等）”，“司法实践中可能认定业主以自己的行为默示接受了该管理规则”，“从而在业主与管理者之间形成了事实上的服务合同关系”。 这个事件的经过是这样的：张女士是大学路社区的居民，“她的停车包月明天就要到期了”，“物业不让她续”，“说要先缴完物业费才能续”。“她觉得不合理”，“不应该捆绑在一起”。“她告诉记者”，“她的停车包月就要到期了”，“现在不敢开出去”，“怕回不来”，“去物业续费不让续”，“说是物业费没缴就不给续”。“但物业费不缴是有原因的”，“物业没服务好”，“她们楼道的灯一直没亮”，“楼道垃圾也没及时打扫”，“她就没看到过有人来打扫”。“但即便是