问题——老旧小区“无人管、管不好”的矛盾突出；北京市住建部门表示，北京2000年前建成的小区数量众多，普遍存设施老化、公共空间维护不足、报修响应慢等问题。由于缺乏标准化管理和稳定服务，居民对环境改善、停车秩序、电梯维护、适老化服务等的需求难以持续满足，成为基层治理中的民生痛点。 原因——管理主体多元和市场机制不畅是引入物业的主要障碍。部分老旧小区存在"多产权单位共存"的历史问题，公共区域权责不清，统一管理难度大；一些小区长期由产权单位或自管组织管理，服务标准不一、专业性不足，难以形成可持续的运营模式。同时，居民对物业服务的认可需要一个过程，缴费意愿与服务质量、透明度直接涉及的，缺乏有效的协商和监督机制容易导致"进得来、留不住"的情况。 影响——物业服务覆盖直接影响居住品质和城市治理效能。老旧小区作为城市运行的"末梢单元"，其管理水平关乎公共安全、邻里关系和社区秩序。电梯、消防等设施维护不到位会带来安全隐患；停车、环境等问题长期积累会增加治理成本。随着老龄化加剧，老旧小区缺少稳定的日常照护和应急服务会制约养老服务的可达性。 对策——北京以"扩覆盖、建机制、提质量"为主线推进工作。从2025年起实施老旧小区物业服务三年行动计划，推动专业化物业服务入驻。继去年为380个小区引入物业后，今年目标扩大到800个，计划到2027年实现1800个老旧小区的专业物业服务全覆盖。相应机构将推动原产权单位有序退出，探索"一个物业团队统一管理"模式，解决权责分散导致的运营难题。 基层实践上，北京采取"先体验、再协商、强公开"的方式增强居民认同。以朝阳区潘家园街道华威北里南一小区为例，这个建于上世纪80年代的小区曾面临维护不足、停车难等问题。引入物业后建立了居民诉求快速响应机制，问题处理效率明显提升。物业在社区监督下建立收支台账并定期公示，截至2025年底该小区物业费收缴率达96.08%，表明了"以服务换信任"的治理效果。 服务供给上同步推动"物业+养老"融合。针对老旧小区老年人比例高的特点，开展日常照护、助餐送餐等服务。潘家园街道与物业联合组织的关爱老人活动提升了服务水平。《北京市养老服务条例》明确支持物业提供养老服务，为社区养老提供制度保障。 前景——从"有物业"向"好物业"升级需要配套改革。业内人士指出：一是完善居民参与和监督机制；二是健全费用公开和服务标准；三是推动适老化改造与物业服务联动。随着政策推进和市场参与，"物业服务覆盖"将成为提升城市治理能力的重要举措。
老旧小区改造既是城市更新工程，也是基层治理现代化的实践探索。北京通过引入专业物业服务和探索物业养老融合模式，既解决了管理难题又回应了老龄化需求。随着三年行动计划的推进，更多居民将享受到优质的物业服务，"城市末梢"的管理效能将持续提升。