时间回到2023年4月，陆家嘴集团在一次股权转让交易中花了约147.78亿元，拿到了三林滨江的土地包，里面的15单元就是后来卖出“前滩公馆”的那个项目。这房子是从2024年9月开始卖的，一共推出1126套，五次开盘都“日光”，现在剩下的也不到1.5%。就在这差不多的时间点上，上海的房地产市场在新年第一个月展现出挺复杂的模样。到了1月19日到25日这一周，上海一共有五个新建的商品住宅项目开盘了，大家伙儿的目光都集中在两个备案均价都超过每平方米10万元的高端住宅上。 这两个项目对比挺鲜明，“外滩元境”就很抢眼。它是由中建壹品开发的，位于杨浦区定海社区。这个项目在1月21日第一次推出136套房源，备案均价达到了每平方米128042元。中建壹品在去年6月通过公开遴选拿了这块地，楼面价大概每平方米7.6万元。开发商公布的数据显示，开盘当天就卖掉了112套，去化率高达82%，这可是上海同类产品里首开卖得最好的一次。 跟这个比起来，“前滩滨江道”就没那么火了。它是陆家嘴集团开发的，在浦东三林滨江那边，首推122套面积在89到152平方米之间的公寓，备案均价是每平方米116541元。虽然这套总价起点996万元的房子吸引了95组客户认购，认购率有78%，当天也卖掉了70%，但比起隔壁同区域内卖得好的“前滩公馆”，这成绩就显得平淡了些。 不光这两个高端项目表现不同，上周其他区域的楼盘也是有的热闹有的冷清。位于青浦徐泾的“大华·望樾”就卖得挺好，他们推出的公寓和联列产品总价从461万元起开始卖，认购率达到了106%，需求很旺盛。不过像奉贤区的“大名城·映雨江南”就没触发摇号机制，“上江南·贤庐”的认购率才29%，这说明远郊市场还是有压力的。 从全市整体成交数据来看，上周新建商品住宅市场成交量确实少了点。根据上海中原地产监测的结果，上周成交面积大概4.22万平方米，比上周少了32.55%。不过有意思的是，虽然房子卖得少了点，但因为单价“10万+”的高端项目卖得不错，新房成交均价反而反弹了不少，达到了每平方米91010元，比前一周涨了11.27%。 1月17日网上房地产发布了新的公告显示最近有三个新建楼盘要上市了。这三个项目分别在松江、金山和临港三个地方有房子卖。这次不同的是它们全是联列或者叠加别墅产品，没像往常那样有常规的公寓。从价格看也没出现单价“10万+”的顶级豪宅。其中备案均价最高的是松江新城的“玉树苑”，每平方米73000元；金山新城的“建发瑞湖”推出的是均价40477元的叠加联列产品；临港的“临港首府”这次的备案均价45000元也涨了38.67%。 业内人士觉得年底别墅类产品扎堆上市既是为了迎合改善需求的产品策略安排，也是开发商想在市场环境不好的时候找突破口。综合来看，上海楼市今年一开始的表现说明虽然大家买房都很谨慎，但结构性机会还是有的。核心地段稀缺资源的高端项目还是能吸引买家的，不过同档次之间竞争也越来越大了。 最后还要说说开发商手里的存货问题。到了2024年1月19日这一天后开始的供应端情况显示企业在做调整。低密度别墅类产品在年末集中上市既针对特定改善需求也是为了求突破。 这次来的数据也显示出市场在向核心区域集中的趋势很明显。 而那些郊区低密度项目的相继入市能给想改善的人多些选择，它们能不能被接受直接考验着大家的真实需求和愿意掏多少钱。 年底供应结构的变化和后面房子能不能卖得好是个重要的观察窗口。