物业不做足白蚁防治的活儿，反倒惹上了大麻烦。广东中山市第一人民法院把最近审结的这个案子一判，大家就开始琢磨，到底谁该为这个烂摊子买单。事情的起因并不在黄先生那里，而是2018年他家小区的楼梯木门发现了白蚁。当时黄先生给物业管理公司打了好几次报告。记录显示，物业公司虽然派人处理过两次，却只用普通的家用杀虫剂随便喷了喷，根本没打算彻底根治这个问题。时间到了2023年，黄先生家里终于也爆发了严重的白蚁灾害，家里的木质装修和家具都被蛀得一塌糊涂。保守估计损失超过了两万元。他认为这些麻烦全是因为物业公司在公共区域搞不清状况、瞎对付引起的。从2023年11月开始，黄先生就不再交钱了。物业公司一看业主欠费3000元没缴，反手就把他告上了法庭。 两边争论的点主要有两个。第一个是这虫子是哪儿来的？谁该负责？物业公司说自己在公共区域弄过了，而且也没证据证明是他们的问题导致了黄先生家里遭殃。黄先生为了证明自己的清白，特意把从2018年到现在所有的证据链都提交给了法院。这证据包括早年发的通知、物业工人不专业处理的照片和视频、虫子爬进家门的录像、家里财物受损的照片、他找对方专业处理的记录以及他自己花钱请专家消杀的票据。他想把物业公司的缺陷摆在台面上让人看看。 另一个焦点就是物业费到底要不要全额交。物业公司觉得他们提供了保洁和保安服务，业主就得交钱。黄先生却坚持认为物业在保障安全这个大事上犯了大错。所以他拒交钱其实是在行使法律赋予的抗辩权。 法院审理完后把责任说得很明白。法院指出虫子很隐蔽、传染起来也慢，再加上黄先生家和公共区域紧挨着、之前他家里也没闹过虫灾、损坏得又很严重这些情况，按照常理推断虫子是从外面传进来的可能性非常大。 更重要的是法院给物业公司的义务划定了界限。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条的规定，物业有义务修、护、管小区里的公共部分，还要采取措施保护业主的财产安全。面对这种需要专业技术才能搞定的虫害问题，那个物业公司只知道用普通的杀虫剂应付了事。这样的做法没法把隐患从根本上消除掉，也达不到保护业主财产的合同目的。这种行为严重违背了合同约定的义务。 基于这些认定法院作出了一个平衡双方权益的判决：既然物业在核心服务上有大毛病导致业主拒绝交钱是有道理的；但抗辩权也不能乱用得没边儿。虽然物业在防蚁上有重大过错但还没完全不干活；所以最后法院判决减免3000元钱。 这起案子的承办法官石慧也提了看法：这判决挺直接地体现了一个理儿——服务的质量得跟收的钱数对上号。这买卖不能光是收钱的干活的不管；如果核心服务出了大岔子业主依法拒交钱也是受法律保护的。 这回判决也给了大家一个警醒：物业要是想在这行站稳脚跟光收钱不干活不行；必须把专业水平提上来才能把小区管好；这样大家才能过得舒坦。