近期全球出现一个有趣的现象：人口减少，核心城市的房价却在上涨。日本总人口连续十多年下降，但东京都市圈2025年仍吸引了6.5万人净流入，23区二手公寓均价突破1亿日元，年涨幅达35%。韩国首尔也不例外，房价逆势上涨8%创19年新高，而首都圈外的地区房价却在下跌。 这背后有三个主要原因。首先是城市化加速。东京、首尔这样的国际大都市集中了最好的教育、医疗和就业机会，源源不断吸引高素质人口流入。其次是全球经济不确定性推高了对安全资产的需求。香港取消楼市调控后，内地买家贡献了27%的私人住宅交易额，其中豪宅占比高达70%，说明高净值人群在积极配置资产。第三是宽松货币政策的支撑。日本的超宽松政策和香港的低利率环境都为房地产市场提供了充足流动性。 这种分化正在加剧。一上，核心区域房产的金融属性越来越强，深圳等城市出现"日光盘"现象，某些豪宅项目单日销售额达130亿元。另一方面，普通住宅市场压力明显，非核心区域房价和租金都在下行。本质上，这是全球量化宽松政策后期，资本对稀缺资源的重新定价。 面对这种新趋势，政策需要更精准。韩国推出"均衡发展特别法"促进区域协调，日本加大保障房供给。我国应密切监控资金流向，防范局部过热，同时通过城市群建设来缓解核心城市压力。 展望未来，随着主要经济体货币政策逐步正常化，房地产市场可能进入新的调整周期。但核心城市的优质资产因其稀缺性，抗风险能力仍然较强。这要求投资者更理性地看待市场分化，政策制定者则需在防范风险和保障民生之间找到平衡。
"人口减少就没人买房"这样的判断显然过于简单。住房既是民生保障，也是资产配置工具，其价格最终取决于资源稀缺性、资金流向和城市竞争力。面对市场分化，关键是坚持稳地价、稳房价、稳预期的政策方向，优化供需结构，提升城市功能，才能推动房地产市场长期平稳健康发展。