香港房地产市场在今年前两个月展现出超预期的复苏势头。
据特区政府土地注册处统计，2月楼宇买卖登记达7924宗，创22个月次高水平；私人住宅售价指数同步攀升至19个月峰值。
这一现象打破了传统淡季规律，形成罕见的"早春行情"。
市场回暖源于多重因素的协同作用。
政策层面，特区政府2月28日全面撤销实施了14年的楼市"辣招"，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，直接降低交易成本约15%-30%。
跨境需求方面，人民币汇率走强使内地购房成本较去年高点降低约6%，1月内地买家成交占比维持在15%的较高水平。
财富效应也显现作用，恒生指数年初至今12%的涨幅促使部分投资者将证券收益转入不动产市场。
专业机构对市场走向持审慎乐观态度。
摩根大通将全年楼价涨幅预期上调至10%-15%，主要基于三大支撑因素：一是美联储降息预期下香港按揭利率有望回落，二是"高才通"等人才计划每年新增约4万居住需求，三是发展商库存去化周期已缩短至18个月的健康水平。
美联物业数据显示，千万港元以上豪宅交易同比激增243%，反映高净值客群配置需求率先复苏。
值得注意的是，市场结构呈现分化特征。
中原地产研究部指出，中小型单位（70平方米以下）占成交总量的68%，显示刚需仍是主力；而豪宅市场受印花税调整影响有限，前两月亿元成交已超去年首季总量。
这种"双轨并行"现象表明市场复苏基础更为扎实。
对于后市风险，业界关注点集中在两方面：一是美国利率政策走向可能影响资金成本，二是住宅供应量将在2026下半年集中释放。
不过地政总署数据显示，开发商正加速预售审批，目前待批楼花单位较上月增加11%，反映企业端对市场信心增强。
楼市既是经济温度计，也是民生压舱石。
当前香港住宅市场回暖，为经济与市场信心注入动力，但“热度”与“稳健”必须并重。
把握复苏窗口期，推动供应结构更匹配、交易更透明、金融更审慎，才能让市场在合理区间运行，让住房回归居住属性，在发展与民生之间取得更稳妥的平衡。