关于那个2018年在花溪区孟关乡买的碧桂园房子，何先生这就遇上了大麻烦。这是两年来他跟开发商折腾出的结果：退房协议都签了快两年，42万多块钱退一分也没拿到。银行那边卡着不放解贷手续，房开商还互相踢皮球，他现在停了房贷又怕征信受影响。这是怎么回事呢？原来他是在2018年买的房，2021年因为小区室外设施没达标没敢收房。折腾到2024年3月才终于跟房开商谈妥签了退楼协议。眼看两年过去了，退款没着落不说，还搞得自己里外不是人。那怎么办呢？咱们找上海中联（贵阳）律师事务所的杨伟民律师聊聊看。 首先这退楼协议到底有没有法律效力？杨伟民说这可是一份合法有效的合同啊。它的核心意思就是双方商量好了要把2018年的购房合同给解除了。只要是双方自愿签的、内容也不违法，那肯定就有法律约束力。不能说它让之前的合同“无效”，而是把它“解除”了。无效那是一开始就没生效，解除就是把已经生效的合同关系给弄没了。 那开发商拿“银行不解除贷款合同”当理由拒绝退款怎么办？银行又说“开发商没钱”不给解贷。杨伟民觉得这两个说法都站不住脚。首先按合同相对性原则，何先生和开发商的退楼协议里明确写了开发商要独立还钱的义务。开发商不能拿何先生跟银行之间的纠纷当借口不去还钱。其次贷款合同能不能解除看的是它的目的达没达到，而不是看开发商能不能还钱。银行拿这当理由不解除合同是没法律依据的。 这里还得提一下最高人民法院那个2020年修正的司法解释第二十条。只要主合同（购房合同）被解除导致从合同（贷款合同）的目的没法实现了，而且当事人请求解除，法院就得支持。现在何先生和开发商都签了退楼协议把购房合同给解除了嘛。 这么一来何先生有权要求法院把房贷合同也给解除掉啊。因为这是强制性规范嘛，只要符合条件法院判决就得生效不管银行同不同意。解除后按照规定开发商得把房贷的本金和利息还给银行就行。何先生也不用再背房贷这个包袱了。 预售资金监管账户里的钱在特定条件下也是能用来退购房款的。所以他得赶紧把《商品房买卖合同》、《退楼协议》、付款凭证、房贷合同还有那些跟开发商、银行沟通的微信短信录音啥的都找出来做证据去打官司还得申请财产保全跟行政投诉一起上才行。 杨伟民最后还建议买房的时候得把退房的情形、退款期限、违约金都写清楚最好争取让购房款能直接从预售资金监管账户里退出来这样能少不少麻烦还得注意存着那个账户信息以后维权的时候好用。 万一真要退房签了退楼协议开发商还耍赖不给钱千万不能自己瞎折腾停贷赶紧整理证据去法院告他不光要退款还要让法院把房贷合同解除干净避免最后钱没了房没了还得背一身债。 平时还得盯着项目预售资金监管账户的情况一旦发现开发商违规用了监管的钱马上向住建部门投诉多找几个部门给开发商施压争取主动地位嘛。 贵州日报天眼新闻记者 熊曼编辑 孙远铭二审 刘娟三审 闵捷