把广州第二批宅地的现场实况放在眼前，琶洲那块“袖珍”的江景地确实让人挠头，大家伙儿都在猜谁会接这烫手山芋。7月18日这天，三大主城区一口气端出了多宗宅地，“量少质精”的画风果然很不一样。名单刚出来，琶洲西区和海珠西部的地块就火速成了朋友圈里的“热搜顶流”。咱们今天就顺着这两块地实踩了一圈，看看这究竟香不香。 先看琶洲西区这块巴掌大的宅地，编号是AH040329，位置就在磨碟沙站跟前。这块地总共才6857㎡，看着就像个被夹在海港花园中间的“盒子”，体量比对面的琶洲TOD还要小上整整十倍。地块的建设面积是3.4万㎡，容积率起拍就定在了4.96。起拍总价定了14.86亿元，要是真卖了个顶格价17.08亿元，起拍楼面价就到了16861元/㎡。不过拿了这块地还得给人家配建南部AF040330的服务设施用地，未来的水景视野多半要被后面盖起来的写字楼给挡住。 交通上倒是挺方便，直线距离磨碟沙地铁站也就200米远，步行3分钟就能到。但周边除了街边小店和对面的星巴克店外，没啥大型商超。想喝咖啡还得“跨江”去喝。相比之下周边的新盘价格可是水涨船高了，招商保利·海珠天珺均价9万/㎡，琶洲南TOD一期更是卖到了9.2-14万/㎡。这块地的起拍楼面价已经盖过了赤沙一期的3.63万/㎡。要是按9万/㎡的价格去卖货，利润空间被挤得连渣都不剩。 再看海珠西部那块63516㎡的江景地，其实是由四小块地拼合起来的。有三块是二类居住用地，一块是商业金融用地。容积率在3.0到4.6之间摆动，以后出来的房子多半得是刚改风格。起拍总价11亿元起拍楼面价7325元/㎡，刨去安置房这块实际的可售住宅楼面价大概在3.3万/㎡左右。开发商还得先掏钱垫付9.1万㎡安置房的钱，还有橡胶一厂那块地的土壤修复费也得跟着垫付。最高限制地价定在了12.65亿元。要是竞到了这个价格就得转竞自持份额上限是50%。 望江的视野虽然看起来不错但也有隐患，南面原石油公司的油库遗址要变成公园还没动工呢。这块地限高在60到100米之间低层的望江视野大概率会被后面出让的地块给挡住。土壤污染的修复费还是个未知数得先自己垫钱验收合格后才能拿回来。交通上最近的地铁站是8号线沙园站大约1.2公里远以后还会设个公交首末站。 沿线上有鹤洞大桥、昌岗中路、工业大道早晚高峰堵车堵得像个“停车场”。地块里配建了20个班的幼儿园加托儿所周边还有宝玉直实验小学、为明学校这些名校具体怎么招生还得看官方消息。 环境这块就有点一言难尽了南边北边都是高架桥噪音尾气肯定少不了沿线还杂七杂八地摆着垃圾站和老旧厂房宿舍城市界面看着就很一般。 商业配套得开车去光大花园或者乐峰广场步行过去实在是有点远。 二手房挂牌价已经冲到了6.3-11万/㎡新盘吹风价更是高达7万+/㎡利润空间被挤得更小了。 实踩下来总结这两块地一个难在体小利薄一个难在背着沉重的包袱。琶洲西区适合那种手里有钱、动作快的“熟手”；海珠西部江景虽美却要面对污染、安置、竞自持这些硬茬子更考验开发商的运营本事和资金实力。不管谁最后摘了这两块地接下来这段时间的动态都得盯着点儿看。