近日，东莞市自然资源局官网发布东城立新九头村综合更新单元2批前公示，该沉寂多年的工业旧址改造项目正式进入前期研究阶段,预示着该片区城市更新工作迈入新阶段。 项目位于东城街道核心区域,北接蓝郡小区,东临规划一路,南至宏伟三路,西抵规划二路与规划三路,总占地面积约13.61万平方米。现状用地以工业用地和农村宅基地为主,规划建设总建筑面积约32.25万平方米,其中住宅建筑面积22.25万平方米,商业建筑面积10万平方米,整体容积率控制2.4,低于多数城市更新项目的开发强度。 在公共配套上,项目规划建设51班制初中1所、幼儿园1所、社区文化中心1处、社区公园2个,同时配建7条城市道路、公交首末站1座及社会公共停车位180个。按照有关规定,所有公建配套设施将无偿移交东城街道办事处,表明了"先配套、后开发"的城市更新理念。 值得关注的是,此项目自2019年启动编制以来,已历经三次方案调整。最初方案规划36班小学和18班初中,2020年调整为51班初中,今年4月再次优化,商业体量由16.11万平方米缩减至10万平方米,容积率相应下降0.4,居住密度深入降低。方案调整的重要原因在于轨道交通规划的变化。地铁8号线规划线路穿越更新单元,与莞惠城际轨道、地铁1号线在东城南站形成三线换乘枢纽,片区轨道交通格局实现重大升级。 九头村项目已整体纳入东城南站TOD统筹开发范围。轨道交通线网控制性详细规划的逐步细化,为项目全面启动创造了条件。尽管部分地块因临近轨道线路而暂缓施工,但随着控规编制完成,项目进入全面动工阶段已成定局。 从区域发展格局看,项目周边3公里范围内已形成成熟生活圈。西平居住区、黄旗南板块与同沙板块环绕周边,光大景湖名郡、景湖蓝郡、鹏瑞天玥等住宅项目分布其间。阳光实验中学、嘉荣购物广场、台心医院、东城客运站等教育、商业、医疗、交通配套设施步行可达,为居民提供便利的生活服务。 作为东莞中心城区四大核心板块之一,东城街道开发强度已接近饱和,招拍挂方式出让的商住用地日益稀缺。据统计,东城街道拟更新土地面积超过340万平方米,华润、海德、东实、星河、众筑等多家房地产企业已进入该区域。今年4月,海德集团以16.74亿元竞得立新洋杞坑村商住更新单元;5月,火炼树社区商住类更新单元单一主体挂牌招商方案获批,更新体量达92.95万平方米。九头村项目在东城旧改版图中占据重要位置。 从政策层面看,东莞市持续推进城市更新工作,通过盘活存量土地资源,优化城市空间布局,提升城市功能品质。九头村项目的推进,既是对老旧工业区的功能置换,也是完善区域公共服务配套、改善人居环境的重要举措。项目建成后,将为周边居民提供更多优质住房选择,同时通过配套设施建设,提升区域教育、文化、交通等公共服务水平。
城市更新的价值不止于"建多少",更在于"为谁建、怎么建"。九头村综合更新单元2进入批前公示阶段,既是东城以存量空间回应民生需求的现实选择,也是以交通枢纽牵引城市功能重构的重要一步。未来,只有把公共配套兑现、交通组织优化与产业居住平衡统一起来,才能让更新成果转化为市民可感可及的生活品质提升,并为中心城区高质量发展打开更可持续的空间。