3月14日，海珠区楼盘的去化速度被媒体观察后，结果显示它在广州排第二。不过这里面有亮点也有痛点。一方面，好多新盘卖得不错；另一方面，有些项目开业都快7年了，总共才卖掉6套。好卖的新盘主要是因为产品做得好，户型面积合大家心意，总价也不算贵。这跟其他地方动不动就喊“劲销数亿元”或者“开盘就清盘”的套路不太一样。媒体把目光从天河区挪到海珠区后，发现这里有点不一样的景象。因为琶洲那边数字经济发展快，滨江住的地方也有价值，很多高端买家都往这儿凑。但让人意外的是，好的高端项目和一般项目之间的差距挺大。数据看下来，像2023年和2024年卖得最好的楼盘琶洲南TOD已经卖出去1304套，去化率高达92.9%，接近卖光了。去年开的保利天奕表现也不错，去化率有82.7%。不过从去年下半年开始，因为保利天奕、保利天曜这些项目把不少千万级的高端客户都吸走了，海珠区的其他豪宅卖得就慢下来了。比如中海大境现在只卖掉了741套，还有593套没卖掉，去化率是55.5%。琶洲·樾|华樾才卖出8套，去化率只有8.3%。那个广州地铁珑璟台都开了两年多了，价格也调了好几回，去化率还是只有40.8%。最惨的是曾经的“海珠地王”中冶逸璟公馆，7年时间只卖出6套别墅，去化率才12.5%。相比之下，那些刚改类型的房子最近卖得挺火。因为房价下来了，产品结构也变了点，总价门槛低了不少。除了以前的老广换房子外，也有天河、番禺那边的年轻买家过来买。从数据看，多数刚改项目的去化率在50%到85%之间。像保利燕语堂悦已经卖了926套，去化率84.3%；越秀珠实皓悦滨江去化率83.6%；绿城馥香园也有77.1%。君曜府、越秀桂悦东晓、越秀江湾潮起这些新盘表现也还行。不过海珠西边这边新盘扎堆在一起竞争激烈得很。比如中建天钰、中交天翠、越秀熙悦江湾这些去年才开盘的项目，现在卖得都不太好，去化率都不到三成。整体来说海珠区的库存压力不算大。中原数据显示今年2月底库存大概有65.2万平方米，消化完需要18.7个月。这在市中心几个区里排第一。业内觉得海珠2025年能卖得这么好有三个原因：产品好、户型对路子、总价便宜。不少项目都推出了90平以下的小户型，总价差不多四五百万元。不过市场节奏还没完全热起来。一位操盘手说客户现在都变磨蹭了，四五百万的房子得磨叽好几轮才肯买。有的还得等到新项目出来了才决定要不要换房子。从供应端看以后新楼盘会少点。合富研究院说2026年海珠预计能增加的新房大概是2600套左右，比去年少了30%。主要是因为老的刚改项目都快卖完了可卖的房少了；另外就是2025年土地供应也少了点。保利南泰路项目比较显眼，它跟现在西边那些小而密的开发模式不一样。总建面有14.35万平方米左右容积率3.4还配建了20万平方米的商业和教育配套。不管是社区规模还是以后的运营潜力都挺强是少有的大体量好项目。大家都挺期待它的。价格方面来看合富研究院预计2026年海珠的新房大概有一半会集中在500万到800万这个价格段比去年多了一成。主要是因为中海广府万宸、保利南泰路这些项目入市后拉高了这个段的比例；同时500万以下的房子会变少很多现在的货也不多了。