问题： 当前中国房地产市场正处于深度调整期，行业分化现象日益显著。
如何把握“十五五”规划开局之年的政策红利与市场机遇，成为各方关注的焦点。
原因： 吴睿认为，市场分化的核心动因在于区域经济基础与人口结构的差异。
一线及强二线城市凭借产业集聚效应和人口流入优势，住房需求保持韧性；而部分三四线城市因产业薄弱、人口外流，库存压力短期内难以缓解。
政策层面，2024年以来政府围绕“控总量、去库存、优供给”持续发力，为市场筑底提供了制度保障。
影响： 数据显示，上海、深圳等城市高价地块成交超预期，二手房成交量已回升至景气区间，而三四线城市交易仍呈横盘状态。
这种分化将进一步加速行业洗牌，推动房企向高质量开发模式转型。
商业地产领域，外资回流与资本重新布局迹象明显，核心城市优质写字楼和零售物业成为投资热点。
对策： 专家建议，政策端需继续优化限购、信贷等工具，重点支持刚需和改善性需求；企业应聚焦核心城市高附加值项目，同时探索存量资产盘活路径。
对于商业地产，需关注绿色建筑、智慧园区等新兴赛道，以契合经济转型升级需求。
前景： 随着“十五五”规划落地，新型城镇化、城市更新等战略将为房地产注入长期动能。
预计2026年下半年，一线城市楼市有望引领全国复苏，而商业地产的结构性机会将集中在数字经济、消费升级相关领域。
从周期看，楼市的修复不会一蹴而就；从结构看，决定市场走向的已不只是短期政策强弱，而是城市人口与产业的真实支撑，以及资产自身的运营质量与现金流能力。
在“十五五”开局的新阶段，房地产更需要回归居住与经营本源，以更透明的预期、更高质量的供给、更有效率的存量盘活，推动市场在分化中实现稳步再平衡。