一、市场现状：冰火两重天格局凸显 2026年开年房地产市场分化明显；监测数据显示，百强房企2月销售额普遍下滑，仅中国金茂、联发集团等16家企业实现增长。其中中国金茂同比增长21%，成为TOP20房企中唯一正增长企业，单月销售额达53.3亿元。不同城市表现差异显著——北上广深等一线城市春节期间成交量同比下滑超40%，而南阳、商丘等三四线城市部分项目单盘销售额突破1.5亿元。 二、深层动因：供需双侧结构性矛盾 分化的核心原因是供需关系的区域性错配。供给端——房企普遍减少春节推盘量——全国新开盘项目同比下降35%，但低能级城市房企针对返乡客群推出中小户型产品。需求端受三重因素影响：一是高能级城市居民购房意愿持续走弱，央行调查显示仅23%家庭计划半年内置业；二是三四线城市承接返乡人口的住房改善需求，如河南邓州某项目单周到访量达去年同期2倍；三是三亚等旅游城市吸纳度假投资需求，万科嘉澜地项目创下单日成交破百套纪录。 三、政策应对：精准施策稳定预期 面对复杂市场形势，地方政府启动差异化调控。上海市节后推出包含优化限购、加大公积金支持等7条措施，激活改善型需求。海南则持续释放自贸港封关运作倒计时效应，推动高端项目去化。业内人士指出，当前政策的区域性、结构性手段将成为主要发力点，既要防范局部过热风险，也需避免市场失速下滑。 四、趋势前瞻：分化或将长期存在 亿翰智库分析认为，房地产市场已进入新周期，未来将呈现三大特征：一是城市能级差异常态化，核心城市与卫星城价差可能深入扩大；二是产品力成为关键竞争要素，优质配套项目去化率预计保持60%以上；三是政策传导效率提升，重点城市有望在二季度迎来小阳春行情。但整体来看，全年销售规模或维持5%-8%的温和收缩。
当前楼市进入结构性调整阶段，分化不是短期现象，而是供需再平衡的必然结果；稳预期、提品质、重结构将成为下一阶段市场的关键词，市场回归理性与高质量发展仍需各方联合推进。