（问题）最新数据显示，房地产市场仍调整。2025年12月，70个大中城市商品住宅销售价格整体环比下降、同比降幅扩大。前期政策托底效果已有体现，但价格端压力仍未消除，二手房下行更为突出，说明成交博弈仍在、预期修复还需要时间。 从分线城市看，新建商品住宅上，一线城市价格环比下降0.3%，较上月降幅收窄0.1个百分点，核心城市新房价格韧性有所显现，但城市间分化明显：上海小幅上涨，北京、广州、深圳不同程度回落。二线、三线城市新房价格环比均下降0.4%，其中二线降幅较上月扩大0.1个百分点，三线与上月持平。二手住宅方面，一线城市环比下降0.9%，降幅较上月收窄0.2个百分点，但跌幅仍偏大；二线、三线城市二手住宅环比均下降0.7%，且较上月各扩大0.1个百分点，存量房市场的调整压力仍释放。 同比指标深入显示“底部修复尚不稳固”。12月一线城市新房同比下降1.7%，降幅较上月扩大0.5个百分点；其中上海同比上涨，北京、广州、深圳同比下降。二线、三线城市新房同比分别下降2.5%和3.7%，降幅均较上月扩大。二手住宅同比下行更明显：一线城市同比下降7.0%，较上月扩大1.2个百分点；二线、三线城市二手住宅同比均下降6.0%，降幅也有所扩大。这表明即便环比出现边际改善，同比仍受前期高位基数和调整惯性影响，“去泡沫、去库存、稳预期”的过程仍在推进。 （原因）价格回调由多因素叠加形成。其一，需求修复呈结构性特征。刚需与改善需求仍在，但受就业、收入预期及购房成本影响，部分购房者选择延后入市，二手房市场的观望更为明显。其二，供给端调整存在滞后。部分城市新房供应结构与需求偏好不匹配，同时存量房挂牌量上升，使二手房更容易出现价格下探。其三，预期和交易链条仍待修复。房企融资环境改善需要传导周期，项目交付、产品力与服务兑现等因素，会影响购房者对风险与价格的判断；在预期尚未稳定阶段，“以价换量”更容易成为短期选择。 （影响）价格走势会直接影响市场运行和城市经济。一上，二手房回调强化了新房与二手房的竞争，可能倒逼开发企业促销策略、产品迭代和交付兑现上加快调整，行业竞争也将更多转向品质与运营能力。另一上，居民资产价格预期的变化会影响消费与投资决策，并对地方经济景气度产生外溢影响。同时，一线城市新房环比降幅收窄、个别城市上涨也提示市场并非单边下行，而是进入“分化更明显、结构更关键”的阶段：人口与产业支撑更强、供需匹配更好的城市更可能率先企稳；库存压力较大、人口净流入不足的城市，修复周期可能更长。 （对策）推动市场平稳运行，关键在于政策协同和落地。一是稳定合理住房需求，因城施策优化限购、限售、信贷等安排，降低改善性换房的交易成本，打通“卖旧买新”链条，提高交易效率。二是加大对保障性住房、城中村改造、“平急两用”公共基础设施等领域的支持，在改善居住条件的同时形成有效投资，带动上下游产业链恢复。三是推进存量盘活与风险出清，鼓励以市场化方式收购存量商品房用于保障性住房或租赁住房，缓解库存压力、稳定预期；同时加强对重点项目交付和债务风险处置的统筹，维护购房者合法权益。四是引导行业回到产品与服务本质，通过提升住宅品质、完善配套、改善物业服务，增强从“住有所居”向“住有宜居”的供给能力。 （前景）后续看，短期房价仍可能在低位区间内波动，二手房调整或继续牵引市场预期。但随着稳增长政策持续发力、居民预期逐步修复，以及城市更新和保障性住房等需求释放，市场有望在分化中逐步形成新的平衡。总体而言，核心城市与优质板块在供需结构改善后更具率先企稳基础；多数城市的关键变量仍取决于库存去化进度、居民收入预期、金融支持力度，以及项目交付与产品升级的兑现情况。
当前房地产市场处于深度调整期，环比下降、同比降幅扩大的叠加压力说明供需仍在再平衡过程中。这既体现市场自身的调整规律，也要求相应机构和市场参与者更快适应新形势。对房企而言，应加快调整产品结构与供给策略，强化交付与服务能力；对政策部门而言，需要更完善和落实支持举措，稳定预期、促进市场平稳运行；对购房者而言，应结合自身需求与风险承受能力理性判断，做出审慎决策。各方共同发力，房地产市场才有望逐步走向更稳健、更可持续的发展轨道。