今年上海土地市场开启时非常平稳，两幅优质住宅用地直接按照起始价成交，这表明市场心态很理性。我们正处于中国房地产市场发展的新阶段，怎么把土地资源用好、不让大家对市场预期过于波动，是个很重要的问题。 新年刚开始的时候，各个大城市的土地供应情况都很受关注，这不仅能看出当地楼市热不热，也能让大家看到宏观经济的整体状况。这次上海这两块地能顺利成交，背后有很多原因： 第一，地块条件特别好。浦东新区Y00-0402单元这块地位于高行镇的中心位置，北边连着外高桥自贸区，南边挨着金桥开发区，往西还能看见黄浦江岸线。这地连着好几个重要功能区，是个关键的节点。那边基础设施早就弄好了，产业也聚在一起了，盖房子很有底气。 闵行区那块组合地块就在紫竹科学园里，旁边就是“大零号湾”搞科技创新的地方。这里有很多科技企业和人才聚集过来，以后发展潜力大。 第二，土地供应的办法变好了。上海这几年一直推行“集中公告、分批供应”的模式。提前告诉大家一年有多少地要出让，出让节奏也控制得不错，这样能稳住大家的预期。这次卖的这两块地是2025年第十批要公布的内容，接着原来的计划在做。 第三，企业买地的策略更理智了。现在环境变了，开发商更看重地块的位置值不值、未来好不好规划、财务上划不划算。这两块地都按起始价成交了，一方面说明买家觉得这块地值这个钱；另一方面也说明企业现在买地不盲目了。 这次成交对市场产生了很多影响： 第一是给新年上海的土地市场定了个调子。这两块地顺利卖出去了，说明位置好、规划清楚的优质地块还是受市场认可的。同时按起始价成交也说明大家报价比较理性，这样能避免瞎抢价影响市场平稳运行。 第二是对区域发展有好处。浦东那块地盖起来能让高行镇跟周边区域联动得更好；闵行那块能给紫竹科学园增加配套服务功能。这样能让科技创新的人有地方住，“大零号湾”这块地方整体水平也能提上去。 第三是给房地产企业提供了个参考样板。现在行业调整期里，企业得盯着核心城市的好地、好好算算开发值不值、买地的时候不能冲动。这次的案例告诉大家：规划明确、配套齐全的地块还是挺吃香的。 为了以后发展得更好，得从好几个方面完善土地市场的运作机制： 规划引领方面：国土空间规划得有个战略导向作用。土地供应得跟城市未来怎么发展、产业怎么布局的规划对上。重点区域出让土地之前，要先把交通、教育、医疗这些配套规划好。 供应调节方面：得有个监测预警机制。要把房子卖得快慢、企业想不想拿地、银行给不给贷款这些情况都算进去。根据市场的变化灵活调整供应量的大小和节奏。 交易机制方面：继续把出让规则优化好。坚持市场化原则的同时可以尝试“品质竞标”、“方案竞标”这些新办法。引导大家别只盯着价格打价格战了。 金融协同方面：金融政策得跟调控目标挂上钩。银行给贷款的时候得看风险控不控制得住、能不能赚到钱。主要是保障那些好项目能顺利盖起来。 展望未来上海的土地市场会沿着高质量的路子往前走。随着城市越来越强、五大新城建得越来越快，大家对土地的需求也会变得更复杂多样。产业用地、租的房子用地、公共服务设施用地的比例以后可能会越来越高。 以后卖地的办法可能也会有更多创新。结合城市更新的行动，“带方案出让”、“综合开发”这些模式可能会用得更广泛。通过政策来引导城市空间变更好、功能变齐全、价值变高。 市场里的人也会变得更成熟理性。房地产公司以后会更看重长远打算了；投资者也会更关心买地以后的长期运营价值。 总的来说上海的土地市场要想平稳健康发展光有政策引导不行还得靠大家都理性参与。在多方努力下土地这个要素能在上海建设卓越全球城市的过程中发挥更大作用。 土地是城市发展的重要空间资源怎么用它的效率高低直接关系到城市的功能好不好、大家的日子过得怎么样。这次上海成交展现出来的理性态度正是房地产行业转向新模式的一个缩影。在“房住不炒”的定位下怎么通过精细化管理和市场化配置来服务实体经济、改善人居环境、促进共同富裕是个很重要的课题这不仅考验我们的治理智慧也关乎老百姓的获得感、幸福感和安全感。