城市更新进入提质增效的新阶段。中央有关部署强调，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，并提出在更新行动中“植入新业态新功能”。从实践看，随着城市“体检”全面铺开，老旧小区改造、地下管网完善、公共绿地和慢行系统建设等不断推进，城市面貌改善、公共服务补齐、居住环境优化的成效逐步显现。但同时也应看到，城市更新不是简单“翻新”，更不是单纯“做景观”，关键在于以产业与功能升级带动空间价值重塑，把改善民生与培育增长点统一起来。 一段时间以来，部分地区在推进城市更新时暴露出一些共性问题：有的对本地历史文化、产业基础与空间特征研究不够，导致方案套用模板、特色呈现不足；有的商业街区业态趋同，“千街一面”削弱竞争力，难以形成稳定人流与持续收益；有的项目强调短期可见度，出现重建设轻运营、重硬件轻服务的倾向，新业态导入不足，后续管理成本高、经营活力弱，甚至带来资源闲置风险。这些问题若不及时纠偏，不仅影响财政资金使用效率，也会削弱群众获得感，继续加大后续维护和再改造压力。 问题背后有多重原因：一是调研不深、论证不足，未能把“体检”结果转化为精准施策清单，忽视不同片区的人口结构、消费层级、交通条件与产业链条差异；二是评价体系偏重“形象工程”和短期指标，一些地方对公共服务满意度、产业培育效果、项目运营能力等“慢变量”关注不够；三是资金机制与收益模式不匹配，更新周期长、投入大、回收慢，若缺少市场化主体参与和可持续现金流，容易出现后劲不足；四是公众参与不充分，居民需求、商户诉求和专业意见的传导渠道不畅，造成“建成不适用”“好看不好用”等现象。 这些短板带来的影响不容低估。对城市治理而言，若更新停留在外观改善层面，公共空间与基础设施难以支撑更高水平的城市运行效率；对产业发展而言，缺少差异化定位和新业态承载空间，服务业升级与创新创业生态难以形成；对民生福祉而言，公共服务供给与真实需求错配，会降低群众参与公共事务的积极性，影响基层治理协同。更重要的是，城市更新一旦陷入“重复建设—低效运营—再度改造”的循环，将推高长期成本，削弱城市韧性和可持续发展能力。 针对上述问题，推进高质量城市更新，需要把“因地制宜植入新业态新功能”作为重要抓手，在规划、建设、运营、治理全链条发力。 一是以精准调研和分类施策提高“适配度”。要围绕资源禀赋、产业基础与群众需求，建立片区画像与项目清单，明确哪些区域以改善居住品质为主、哪些区域以产业导入为主、哪些区域以文脉保护与旅游消费为主。对老旧小区、闲置厂房、低效楼宇等存量空间，可结合区位条件和人群特征，引入科技服务、软件和信息服务、现代金融、商务服务等知识密集型生产性服务业，形成就业与税源支撑；同时发展即时零售、智慧居家服务、健康咨询、数智诊疗、首发经济、夜间经济、网络视听等改善型生活服务业，增强便利性与消费黏性，提升居民生活品质。 二是以场景化供给培育城市新功能。城市更新不仅要“补短板”，更要“增功能”。可探索校园、创业园区、社区联动，布局环高校创新发展带，打造面向青年群体的创新、创意、创业空间；商业街区则应围绕高品质生活性服务业，注入文化演艺、艺术展览、非遗体验、城市书房等内容型业态，带动新文旅、泛娱乐等产业发展，同时完善停车、无障碍设施、智慧导览和公共安全等基础配套，提升承载能力与运营效率。 三是以历史文化保护夯实城市气质。对历史街区、传统风貌区和工业遗存，应坚持保护优先、合理利用，倡导“微改造、轻介入”，在保留空间肌理与文化符号基础上导入适度的新业态，让传统资源转化为可持续的公共文化供给和文旅消费场景，实现“留住记忆”与“改善生活”相统一。 四是以制度约束破除“面子工程”冲动。应完善考核导向，突出实绩和长效，把现代服务业发展质量、公共服务满意度、项目运营情况、烂尾项目处置率、资产闲置率等指标纳入评估体系，强化过程监督与绩效审计，推动各地从“重建设”转向“重运营、重民生、重质量”。 五是以公众参与提升治理协同。城市更新最终落脚点在增进民生福祉，应完善“线上平台+线下协商”的参与机制，常态化征集居民意见，提供项目投票、意见反馈、进度查询等功能，畅通诉求表达渠道；同时可组建由规划、建筑、交通、商业运营、社区治理等领域人员参与的调研团队，形成问题清单和动态优化方案，将公众满意度与反馈处理效率纳入评价体系，确保项目从立项到运营都能持续校准方向。 六是以多元融资与收益闭环保障可持续。面对投入体量大、周期长的特点，应健全政府引导、市场参与、社会协同的资金机制：在项目初期加强招商，引入专业运营主体；鼓励依法合规运用不动产投资信托基金、资产证券化等工具，吸引长期资本；推动商业银行等金融机构提供更匹配更新周期的金融产品；同时加强专项债、城市更新专项基金等资金统筹衔接。更重要的是，通过新业态形成稳定现金流，在具备区位优势的地段，在保留便民服务的基础上鼓励直播电商、文化创意、潮流品牌、展示展览等业态自发投入，形成多方共赢的运营格局。 展望未来，随着人口结构变化、消费升级与数字化转型加快，城市更新将从“空间改善”走向“功能重塑”，从“单点改造”走向“片区综合运营”。坚持因地制宜，强化民生导向，打通“规划—建设—运营—治理—融资”闭环，有望把存量空间转化为创新创业的新载体、公共服务的新平台和消费升级的新场景，提升城市竞争力与韧性。
城市更新不仅是空间改造，更是发展理念的革新。当历史与现代交融，我们看到的不仅是一座城市的蜕变，更是发展方式的升级。这项关乎民生的系统工程，考验着我们推动高质量发展的智慧与决心。