问题—— 竹园仔旧村位于水东城区水东大道沿线商业集聚区旁，处城市核心地段，却长期未能与周边省级特色商圈形成有效联动；受历史遗留问题和公共设施短板影响，村内道路、管网和环境品质难以满足现代城市生活与消费需求。近年来居民外迁增多，大量农房长期空置，土地利用零散低效，村庄逐渐出现“空心化”“边缘化”，既影响城市形象，也削弱商圈客流向周边延伸的带动作用。 原因—— 一是发展节奏不匹配。城市扩张较快，但竹园仔旧村基础设施和公共服务未能同步补齐，更新动力不足。二是资源碎片化。闲置农房、零散空地缺乏统一统筹，难以形成可经营的规模和连续的公共空间。三是改造路径受限。若采用“大拆大建”，往往成本高、周期长、协调难，也容易引发原住民利益平衡难题和社区文化断裂。四是运营支撑不足。缺少能持续导入客流、带动就业并形成稳定现金流的业态组合，“改造—运营—再投入”的循环难以建立。 影响—— 从城市治理看，核心地段低效利用拉低公共空间品质，也增加环境管理压力。对商圈发展而言，商业集聚区与周边街巷社区之间出现“外热内冷”的割裂，客流外溢难以转化为停留和消费。对民生层面而言，房屋空置与产业缺位削弱了村集体和居民的增收渠道，也让部分本可承载公共服务的空间长期闲置。更重要的是，这类“沉睡资产”若长期无法盘活，在城市更新进入存量时代后将成为制约高质量发展的现实瓶颈。 对策—— 围绕破解“资源沉睡、空间碎片、业态不足”等问题，当地将竹园仔旧村纳入城中村更新重点试点项目“水东故事”，明确建设“自然共生型轻文旅聚落”，定位为服务省级商圈、承接客流的配套型文旅休闲节点。 一是坚持“小切口”改造。以“微改造、精提升、融公园、兴业态”为主线，尽量保留巷弄肌理，通过环境整治、立面修缮、节点塑造提升整体风貌，避免大规模拆建带来的高成本和高扰动。二是统筹公共空间与配套。梳理整合村内杂乱闲置空间，嵌入口袋公园、文旅景观、生态停车等功能，提升步行体验和停留舒适度，为商业和文旅消费提供可承载的公共场景。三是推进闲置农房活化。以租赁方式对长期闲置房屋进行收储改造，采取“保护性修缮+创意性改造”，引入民宿、特色餐饮、文化展演等业态，将沉睡资产转化为可持续运营的消费空间。四是以标志性节点增强辨识度。通过打造“城市灯塔”“瀑布咖啡广场”等景观节点，形成更易传播、更能聚客的新场景，提升对年轻消费群体的吸引力。五是完善政企协同机制。政府侧重资源统筹、群众协调与运营监管，企业负责资产盘活、业态导入与整体运营，并通过收益共享、优先吸纳本地村民就业等安排，让更新收益更多回流社区，形成更紧密的利益联结。 前景—— 从趋势看，存量更新正成为县域城市提升能级的重要抓手。竹园仔旧村若能跑通“空间品质提升—业态形成—客流导入—就业增收—持续再投入”的正循环，将为同类城中村更新提供可复制的经验。关键在三点：一是运营能力要可持续，确保业态与客群长期匹配，避免“一次性热闹”。二是公共服务和环境治理同步提升，形成宜居宜游的综合体验，增强居民获得感。三是建立动态评估与迭代机制，定期根据市场变化和社区需求优化业态结构与空间使用效率。 在“百县千镇万村高质量发展工程”深化的背景下，电白城区在打通断头路、更新老旧小区诸上已取得阶段性进展。竹园仔旧村改造若按计划在节点前具备开放条件，有望成为连接商圈与社区的“文旅休闲驿站”，并以小体量、轻投入的方式，探索城市更新从“建得好”向“管得好、用得好、运营好”转变。
竹园仔旧村的变化是城市更新工作的一个缩影。它表明，解决城中村问题未必只能推倒重来，也可以通过更科学的规划、更精细的改造和更有力的运营，把沉睡资源唤醒，让闲置空间重新运转。“水东故事”项目所体现的微改造、精提升思路，兼顾历史肌理与现代功能，在激活经济活力的同时改善居民生活。这样兼顾保护与发展、效率与公平的更新路径，为其他地区推进类似工作提供了参考，也为更包容、更可持续的城市发展打开了空间。