问题——随着房地产从规模扩张转向品质提升，住房租赁市场面临“双重考题”：一方面，部分城市保障性租赁住房出现出租率不高、运营压力偏大、服务供给不足等情况；另一方面，租赁房源仍以分散式个人出租为主，居住品质参差不齐、服务体系薄弱，难以满足居民对安全、舒适、便利、稳定租住的更高期待。如何把“好房子”理念延伸到“好租房”“好服务”，成为行业升级的关键。 原因——全国人大代表、辽宁大学校长余淼杰接受采访时表示，政府工作报告发出清晰信号：住房政策着力点正从“增量扩张”转向“存量盘活”，从“解决有没有”转向“解决好不好”。在现实中，保租房项目从建设到运营链条较长，需求研判、产品配置、租住服务、资产管理等环节专业性强，一旦运营能力不足，容易出现供需错配、管理粗放、服务跟不上的问题。同时，当前租赁房源中分散式房源占比高，改造标准不统一、设备老旧、维修响应慢、租约管理不规范等短板较为突出，制约了租赁消费向品质化升级。 影响——余淼杰认为，租赁市场包含着新市民、青年人等群体的居住需求，也关系到城市公共服务配套、人才集聚、产业发展与城市活力。若保租房运营质量不高，不仅影响民生获得感，也会降低政策性住房供给的使用效率；若分散房源长期停留在“能住就行”，就难以形成稳定、透明、可持续的租赁生态，进而影响居民预期和市场信心。在“探索多渠道盘活存量商品房、鼓励收购存量商品房用于保障性住房”的政策背景下，如何把存量资产转化为可长期运营的优质租赁产品，直接关系到政策落地效果和市场平稳健康发展。 对策——围绕上述痛点，余淼杰提出，应加大力度培育和引入有实力、有信誉的机构化专业住房租赁企业，推动租赁市场向专业化、标准化、规模化发展。其一，在保障性租赁住房领域，引入专业机构参与项目全周期运营：在项目启动阶段通过数据研判与需求测算，明确客群定位和配套标准，降低供需错配；在运营阶段依托成熟的产品研发、租期管理和服务体系，提高入住率与续租率，推动保租房从“建得成”转向“管得好、住得稳”。其二，在分散式存量住房盘活上，通过机构化整合与标准化改造，将城市中大量闲置房源转化为更符合现代居住需求的租住产品，补齐居住品质与服务短板，提升租客的安全感、便利度和稳定预期。其三，完善政策“精准滴灌”。余淼杰建议，对参与保租房运营和存量房改建的专业机构给予阶段性税费优惠，降低初期成本；设立专项扶持资金和财政补贴，重点支持存量资产改造、设施更新与规模化运营；探索通过特许经营权等方式，推动专业机构更深度参与存量房盘活与保租房运营项目，形成可复制、可推广的运营模式。 前景——业内人士认为，“控增量、去库存、优供给”和“好房子”建设等政策合力作用下，住房租赁市场的竞争重点将从“房源数量”加快转向“产品品质与服务能力”。未来一段时间，机构化租赁企业有望在保租房高质量运营、存量房源提质增效、租赁服务标准体系建设各上发挥更大作用。同时，制度配套仍需同步推进，包括租赁合同与押金管理规范、住房安全与消防标准、维修与服务响应机制、信用约束与纠纷调处等，推动租赁市场在扩容提质中实现长期稳定。
住房租赁市场转型升级既是行业发展的必然方向，也是回应群众改善居住需求的重要路径；通过机构化、专业化运营盘活存量资源、提升居住品质，将为城市高质量发展提供支撑。未来，如何在政策落地与市场实践之间形成更有效的衔接，仍需各方持续探索与共同推进。