新城控股日前公布的1月份经营数据显示，公司商业运营业务延续稳健增长。数据显示，1月商业运营总收入约12.01亿元，同比增长3.36%。其中，地产开发业务实现合同销售金额约7.14亿元，同比下降29.79%；但销售面积约14.78万平方米，同比增长27.85%，显示公司销售结构有所调整。 从更细的数据看，新城控股的商业地产运营能力持续改善。截至2025年末，公司旗下吾悦广场已开业178座，开业面积达1652万平方米。2025年含税租费总收入141亿元，同比增长10%；商业毛利率超过70%，贡献集团毛利总额的77%。同店租费同比增长约5%，主要来自运营能力提升、商户迭代以及广场改造等带动，商业地产主业对利润的支撑作用继续增强。 当前，房地产行业融资环境仍有压力，债务管理成为企业的重要课题。新城控股近期在香港举行的路演中披露了融资策略的调整思路。截至2025年三季度末，公司总债务为525亿元，其中经营性物业贷占比66%；境内以抵押类公开市场债为主；美元债约占10%；开发贷仅20亿元。公司平均融资成本约5.5%，并呈逐年下降趋势。 为优化债务结构，新城控股计划在2026年发行多类型、多层次REITs类产品，当前评估资产总额最高约80亿元。资金用途主要用于置换高成本、短久期债务，如美元债、开发贷等，逐步转向8至15年期的低成本资金或股权类资金。同时，对于今年5月到期的4亿美元境外债券，公司在融资成本合理的情况下考虑再融资，其余部分则以境内资金偿还。整体来看，公司正通过多元化融资渠道与产品创新降低融资成本、提升资金久期匹配度。 从资产端看，新城控股仍具备一定融资空间。截至去年三季度末，公司已抵押商业综合体134座，融资余额约440亿元，抵押率超过40%。未抵押商场估值约100亿元，理论上可新增债权融资约40至50亿元，为后续融资安排提供了缓冲。 展望未来，新城控股计划每年新增拓展吾悦广场约10座，另有20余座未开业商场将陆续开业。随着商业运营能力提升与融资结构改进，公司有望进一步增强抗风险能力，保持稳健发展。
在房地产市场深度调整的背景下，新城控股以商业化转型提高经营韧性，具有一定参考价值；通过轻重资产并行的运营策略，公司逐步夯实穿越周期的盈利基础。未来，随着公募REITs等工具深入完善，拥有优质商业资产的房企或将获得更多资金与发展空间。该案例也折射出行业竞争正从规模扩张转向运营能力与财务健康的综合比拼。