把11个商业地产项目给推上广州市场，在2025年的结构性调整中，仲量联行广州商业地产部把这个阶段看得非常清楚。就拿甲级办公楼来说，这一年完工了九个新项目，总共给市场贡献了约73.9万平方米的面积，这种增长速度很明显。这主要得益于琶洲互联网创新集聚区和广州国际金融城这两个新区域，这两个地方把新增供应占比拉高到了百分之百，给大家看出来了广州办公空间的核心承载地正在发生大的变化。新兴区域之所以能迅速崛起，是因为它们不仅租金更有竞争力，建筑品质更现代化，而且地理位置紧挨那些新兴的产业集群。数据显示，琶洲和金融城有近一半的客户都是从天河北、珠江新城这些老地方过来的，明显是传统商圈的需求往外溢出了。仲量联行的人分析说，现在拉动办公楼租赁的主要是三类新兴产业：直播电商和数字内容创作这类新消费业态；跟着品牌出海兴起的跨境支付、国际物流和海外法律咨询这些服务业；还有以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业。这三类产业加起来占了全年新增租赁面积的约四成，成了去化市场的关键力量。不过，因为新增供应集中爆发再加上一些老项目的租户流动，全市甲级办公楼的平均空置率有点上涨的压力。市场在这个过程中找到了新的平衡点，平均租金也跟着做了调整。为了应对挑战，业主们开始搞业态混合，比如把酒店引进来，提升物业品质和服务水平来增强项目的吸引力和抗风险能力。 仲量联行研究部的专家认为，在2026年，琶洲和广州国际金融城这两个地方的新增供应量还会有超过80万平方米的计划。随着企业对好空间和产业集聚地的偏好越来越强，新兴产业的租赁需求应该还会很活跃，这对办公楼市场的长期健康发展和多中心格局的巩固很重要。 另外天河北、广州南站还有白鹅潭这些新兴商务区的潜力也在慢慢释放出来。 在酒店市场上也是这样。 因为入境旅游市场回暖还有白云机场和广深港高铁的客流量增长， 整体过夜旅客的需求得到了有力支撑。 2025年前11个月广州高端酒店平均房价虽然稍微有点回调， 但出租率提高了超过5个百分点， 最终让每间可售房的收入增长了， 表现比全国平均水平好很多。 这说明市场通过灵活的定价策略把复苏的客源转化了过来。 2025年全年广州中高端及以上酒店市场多了一千多间客房。 但问题是在2026年， 特别是中高端及以上板块可能会迎来一个开业小高峰。 初步算下来新增客房可能达到2600间左右， 有好几家国际知名奢华品牌酒店要进驻。 这么多新酒店一起开业竞争肯定会很激烈。 总体看2025年广州商业地产市场的演变就是在搞结构调整和动能转换。 在甲级办公楼领域供应重心转了需求结构也升级了；新兴产业既是主力军也是窗口。 在酒店市场需求复苏给业绩托底但供给高峰来了就得小心了。 不过短期的压力其实是资源优化配置的过程。 广州靠着大湾区的核心地位、完善的产业基础还有优化的营商环境， 正引导商业地产市场朝着高质量、可持续的方向发展。 以后的竞争得看前瞻定位、运营效率还有应对周期的能力了。