马云在2017年那个全球峰会上，有句“8年内房子最便宜”的预言被大家翻来覆去地念叨。可真要相信啥时候房价能跌到几毛钱一斤，那简直是天方夜谭。业内都觉得，他其实就是想说投机买房那一套早晚得黄，以后房子就是用来住的。所以咱们得把心里那点“吃葱价”的美梦放下，看看眼下的形势。 今年上半年，北上广深这些一线城市虽然被套上了限购、限售、限价这三重紧箍咒，股价稍微阴跌了一点，但二三线城市却像着了火似的集体飙涨。县城的均价早就冲破了9000元每平米，三四线城市破万更是家常便饭。这就苦了那些年轻人，看着账户里的存款和房价的涨幅背道而驰，那种无奈感谁能懂？ 要想弄清楚未来房价到底是涨是跌，得先看四个变量。 第一是刚需被稀释了。现在的90后、00后大多都是独生子女，家里的老房子足够他们接力住着了。再加上这帮年轻人脑子活，根本不排斥一辈子租房过的日子。大家都觉得自己“不差房”，这刚需一少，房价想大涨也难。 第二是房产税马上就要来了。全国的不动产联网都建好了，到时候只要一声令下，那些炒房客手里的成本肯定嗖嗖往上涨。手里没了流动资金，这帮人肯定得赶紧退出市场。 第三是各地都在搞长效机制来分流需求。比如深圳那边的动作就挺猛，一半的土地都用来建保障房和租赁房。这一招很管用，直接就把想要买房的需求给分流出去了。 第四是房贷利率已经告别历史低点了。从2017年开始，全国的首套房贷利率就开始往上爬。现在的平均水平都在5.64%左右，比去年同期高出了快两个点。算笔账你就知道压力有多大：如果贷100万元还30年等额本息，总利息就要多出16.7万元。 按国际上的标准来看，房子的价值一般是家庭年收入的3到5倍。把这个逻辑倒过来算一下：咱们国家的一二线城市房价要想合理，大概得是年收入的15到20倍；三四线城市则是10到15倍。 拿上海做个例子吧：上海的人均年收入大概是8万元左右。照这么算下来，上海一套100平米的新房单价也就1.2到1.6万元每平米才算合理；对应的房价上限大约就是120到160万元。至于那些人口还在往外流的三四线城市嘛，估计以后“有价无市”会变成常态。 再看一下现在的局面：老龄化越来越严重、买房的需求在萎缩、房产税就要来了、利率也在不断抬升——这四股力量加在一起，只能得出一个结论：未来的房价绝对不可能重演那种暴涨的神话。 至于能不能跌到马云说的“葱价”，那还得看政策咋想了：只要能把房价拉回和收入比值相匹配的区间里去；只要能让年轻人不再为了一套房掏空六个钱包；至于房子到底是贵得像黄金还是便宜得像葱根儿；这些其实都不重要了。最重要的是这四个字——回归居住！