问题——市场热度回升但结构性差异加大 近期住宅市场呈现“回暖更有体感、分化仍延续”的特点；一上，香港新盘市场中以整批或多套购入为特征的“大手客”交易更活跃，内地买家参与明显增加；另一方面，内地多城二手房成交量3月显著走高，但从预期修复到成交持续放量仍存在传导时滞。同时，新房市场成交面积有扩大趋势，改善型需求对成交结构的影响加深，市场正由“量的恢复”逐步转向“结构的调整”。 原因——政策预期、资产配置与供需结构共同驱动 据美联物业研究中心综合土地注册处资料，今年前两个月香港已知一手“大手客”录得232宗，涉及629个单位、金额约60亿港元。其中内地买家录得72宗、涉及198个单位、金额约17.6亿港元，宗数、单位数及金额均约占三成；与去年同期相比，内地买家对应的宗数、单位数与金额均实现成倍增长。业内认为，内地买家加快入场，既与香港住宅的资产配置属性、可选项目增多有关，也与市场预期趋稳、阶段性置业成本改善有关。叠加部分优质地段新盘通过多元付款安排与配套升级吸引改善与投资并重的客群，“大手客”交易更容易形成规模。 在内地市场，成交面积“走大”的趋势更直观。多个重点城市二手房成交套均面积抬升，新房端更为明显。数据显示，今年前两个月，全国120平方米以上新房成交占比升至较高水平，较前几年明显上行；在上海、北京、杭州、成都等城市，120平方米以上新房成交占比保持在五成以上，广州、深圳虽占比较低但也在上升。背后原因主要包括：一是改善型需求在库存结构与产品供给中得到更多承接；二是部分城市出现“刚需更谨慎”的现象，价格、首付与生活成本等因素使首置人群入场节奏放慢；三是居民换房更看重居住品质与功能空间，带动大面积产品占比提高。 影响——改善需求抬头带来机会，也对市场提出新要求 内地买家在香港新盘大手客中的占比提升，有助于提高部分项目去化效率，改善开发端现金流与市场信心，并可能加剧高端及改善型产品的竞争。，若成交主要集中在少数优质板块和少数产品类型，分化可能继续扩大：核心地段、稀缺户型更易走强，普通项目则更依赖价格策略与交付品质。 在内地二手房市场，3月以来不少城市“热度更明显”。例如上海在多个周末出现单日成交较高的情况，北京二手房网签量也明显回升。需要注意的是，这轮热度更多来自政策底部确认后的信心修复，但从“愿意看房、愿意议价”到“形成稳定成交”仍需要时间，尤其购房者对收入预期、房价预期以及置换链条是否顺畅仍较为敏感。若后续成交难以延续，阶段性回暖可能呈现“高频波动、结构分化”的走势。 对策——稳预期与促循环并重，提升供给适配度 业内建议，各地在保持政策连续性、稳定市场预期的同时，更应关注交易链条顺畅与供给结构匹配：一是继续完善二手房交易服务体系，降低交易摩擦成本，稳定挂牌与成交节奏；二是面向改善型需求提升新房产品力与交付品质，减少同质化竞争；三是关注刚需与新市民群体的可负担性，通过保障性住房、人才住房与租购衔接等方式稳住基本盘，避免需求出现“断层”放大波动；四是对热点城市加强预期引导，防止短期情绪化交易放大价格波动。 前景——4月至5月或成检验“回暖成色”的关键窗口 从市场节奏看，政策效应通常存在传导周期。二手房成交能否延续、新房去化能否保持稳定、置换链条能否形成正循环，将在4月至5月得到更集中检验。若成交能向更广的区域与更多价位段扩散，说明回暖更具韧性；若成交仍集中在少数板块和大户型改善产品，市场修复仍以结构性为主。香港市场上，内地买家参与度上升预计仍将延续，但走势将与利率环境、项目供给节奏及整体风险偏好密切相关。
当前楼市复苏中的结构性特征，既反映居民资产配置逻辑的变化，也凸显经济转型期住房政策的平衡难点。在“市场归市场、保障归保障”的框架下，如何更精准地满足不同群体的居住需求，将成为检验房地产新发展模式的重要标尺。