问题——城市更新项目推进中出现规划审批滞后、配套承载不匹配和存量项目盘活难等矛盾。部分项目更新单元规划未完成审批的情况下，土地移交率核定缺乏统一规则，保障性住房配建成本高，项目资金链紧张，影响更新进度和公共服务供给。原因——一上，旧城更新涉及产权复杂、用途转换频繁，规划审批周期较长；另一方面，市场环境变化导致企业融资压力加大，配建保障性住房叠加公共配套要求，使项目收益与成本不匹配。同时，存量项目进入“清调供”路径后，需要与新的建设规范和公共资源配置要求衔接。影响——新规明确未完成规划审批的更新项目在满足《住宅项目规范》及交通、教育等配套能力的前提下，可合理核定土地移交率，且无需再履行计划调整程序，有助于降低行政成本、提升审批效率。取消此类项目的保障性住房奖励容积并原则上不再要求配建，将减轻开发主体负担，提升项目可行性。但保障性住房供给压力将更多转向新增建设、存量盘活和多元收购渠道统筹落实，对地方统筹能力提出更高要求。对策——通知提出，已完成规划审批的项目继续按原规定配建保障性住房，保持政策稳定。对“清调供”盘活项目，允许局部调整规划并按整体核算土地移交率，既保障存量项目处置弹性，也保持城市更新单元整体利益平衡。各区政府和前海管理局需引导市场主体、债权人和物业权利人调整预期，同时鼓励金融机构提供信贷、并购贷款等支持，金融资产管理公司可通过资产重组、破产重整等方式盘活项目，形成合力。前景——新规自2026年3月16日起施行，有效期5年，将为深圳城市更新治理提供更清晰的规则框架。预计短期内将提升未完成规划审批项目的推进效率，降低项目停滞风险；中长期则有助于引导保障性住房供给从“项目配建”向“政府统筹、市场补充”转变。随着配套设施承载能力评估和《住宅项目规范》落地，城市更新将更强调公共服务均衡与土地资源集约使用。
深圳此次城市更新管理政策调整，反映了新阶段推进城市更新的新思路；通过简化审批程序、优化配建要求、创新融资方式，有利于加快推进陷入困境的项目重启，也为保障性住房建设提供更灵活的路径。政策框架完善后，将有助于深圳在高质量推进城市更新的同时，更好满足居民对美好生活的需求，并为全国城市更新工作提供参考。