问题——不动产“专属管辖”遇到仲裁约定，争议如何分流？ 根据民事诉讼法有关规定，不动产纠纷一般由不动产所在地人民法院管辖。实践中，建设工程施工、土地承包经营、政策性住房买卖等合同往往与不动产高度相关。争议发生后，当事人可能依据合同约定申请仲裁，也可能因“不动产在何地”而选择起诉，从而出现“法院是否应当受理、仲裁条款是否仍然有效”的程序冲突。这类矛盾不仅影响当事人对争议解决路径的预期，也关系到纠纷处理效率和司法资源的合理使用。 原因——法律制度对不动产纠纷强调地域联系，但同时尊重当事人自治与仲裁制度。 业内人士分析，不动产专属管辖的设计，主要基于不动产位置固定、证据调查和执行处置依赖属地条件等特点，有利于查明事实、统一裁判并保障执行。同时，我国仲裁制度强调当事人意思自治，鼓励以更专业、高效、相对保密的方式解决商事争议。两者并非天然冲突：专属管辖主要限制的是当事人“选择法院”的范围，而仲裁作为非诉讼争议解决机制，在法律层面长期享有明确的适用空间。 影响——最高法再审裁判释放清晰信号：仲裁约定有效即应优先适用。 在一起建设工程施工合同纠纷中，实际施工人与承包人签订合同并明确约定：因履行合同发生的争议，协商不成提交特定仲裁委员会仲裁。后因工程款结算产生争议，实际施工人提起诉讼，并将发包人一并列为共同被告，试图通过诉讼直接向发包人主张权利。前期审理中，相关法院以案件存在共同被告、争议涉及建设工程等为由继续推进诉讼程序。最高法再审审查后指出，司法解释关于“实际施工人可以追加发包人等主体”的规定，属于实体权利实现与诉讼结构安排的授权，并不当然否定当事人事先作出的仲裁选择；只要仲裁条款内容明确、意思表示真实且不违反法律强制性规定，人民法院应当依法尊重仲裁协议的效力。 该裁判思路也与最高法关于适用民事诉讼法的司法解释保持一致：对依法属于我国法院专属管辖的案件，当事人不得协议选择外国法院管辖，但“协议选择仲裁”的情形被明确列为例外。由此可见，在制度层面，“专属管辖”并不当然排除仲裁；仲裁协议依法有效的，法院的管辖安排应当为仲裁让位。 对策——把争议解决写在合同前端，提升条款可执行性与风险可控性。 法律界人士建议，当事人在合同订立阶段就应更前置地评估纠纷解决方式：若更看重程序公开、强制调查取证以及上诉救济，可选择诉讼并明确管辖法院；若更看重专业性、效率与保密性，可选择仲裁，并将仲裁机构、争议范围等关键要素写清楚。 一是仲裁条款要“可识别、可执行”。应写明仲裁机构全称，避免简称或易混名称导致机构不明；仲裁地、仲裁规则适用等内容也可补充约定，以减少程序争议。 二是准确界定争议范围。建议采用“因本合同产生或与本合同有关的争议”等相对完整表述，避免仅限定某一类争议，进而引发是否覆盖结算、违约责任等问题的分歧。 三是涉不动产项目应同步评估属地司法实践与执行安排。即便选择仲裁，也要考虑证据保全、财产保全及裁决执行等环节仍可能与不动产所在地法院紧密相关，提前设计保全申请、执行协作和资料留存机制。 前景——规则更趋明确，有利于减少程序争议、推动纠纷分层治理。 随着裁判规则与司法解释更清晰，预计“专属管辖与仲裁协议冲突”引发的程序性争执将逐步减少。当事人对争议解决路径的可预期性增强，有助于推动工程建设、土地流转等领域的合同管理更规范，也有利于多元化解机制在更大范围内发挥作用。与此同时，仲裁机构的专业能力与裁决质量将接受更多市场检验，法院在仲裁司法审查、保全与执行环节的协同机制也有望改进。
最高人民法院此次裁判不仅回应了长期存在的法律适用分歧，也传递出尊重契约选择的明确信号。在推进市场化、法治化营商环境建设过程中，如何在司法管辖规则与当事人自治之间取得更稳妥的平衡，仍有赖于立法、司法与市场主体的持续磨合与完善。面对不断变化的商业实践，本案提示我们：在规则框架内，通过更清晰的合同安排和更可执行的争议解决条款——往往能有效减少程序对抗——把争议引导到更合适的解决路径上。