2025年，北京零售物业的市场格局被城市更新彻底改变。世邦魏理仕CBRE在1月13日给出了一份报告，显示这个城市的商铺供应总量达到53.4万平方米，全靠拆旧建新才完成的。吃穿住行里的餐饮业虽然占据最大比例，但现在的结构也变了。到了四季度，餐饮的份额从年初的49%掉到了42%。以前那种只图便宜、能在家吃外卖的小吃店生意不太好做了，而像武汉餐创或者云贵川料理这种有特色、讲究品质的馆子反而火了起来。服饰鞋包方面也是一路向好，特别是那些本土设计师的品牌和潮流店更受年轻人喜欢。消费者现在讲究个“情绪悦己”，生活方式类的新店比例在四季度达到了8.4%的全年最高，像DT-X凯德MALL西直门店这种非核心的地方也开了不少。运动户外和健康品类表现得很有韧性，不管是商场怎么变，它们都能稳住阵脚。奢侈品也不例外，它们把那些赚不到钱的店关了，集中开在那些核心商圈的大牌店里。 这一年最大的变化就是空置率降下来了。以前因为品牌流失导致空置率连着四个季度上涨，现在终于回到了去年同期的水平。业主们也变聪明了，不再死扛租金，而是愿意给餐饮和生活配套这些客流量大的商家让利。政府那边也没闲着，一直鼓励商圈升级、引进首店来拉动消费。租金这块儿也有变化，四季度北京购物中心首层的平均租金每天每平方米30.0元，比上一个季度下降了1.0%，一年下来总共跌了2.4%。像中关村、望京这些地方的租金压力比较大，因为有新商场直接竞争；反倒是核心商圈靠着品牌升级和场景翻新保住了出租率和租金。 刘焕丽说，2026年北京还会有超过50万平方米的新货进场。成熟的商圈主要是改造项目，副中心那边会有一些大型的新建项目入市。这些新商场定位各不相同，有的搞“情绪价值”，有的玩“古迹+商业”，还有的通过打造非标空间和沉浸式场景来吸引人。这种差异化的内容会给局部市场注入新活力，推动北京商业朝着“多中心、网络化、差异化”的高层次发展方向走。