给大伙儿讲讲珀斯市中心商务区办公市场的新情况。最新的2026年3月发布的报告一共9页，核心看点就是未来五年这块区域几乎没新供应进来，所以大家对后市很乐观。到了2025年下半年，整个珀斯CBD的空置率只微降了0.1%，总算跌到了16.9%。不过优质和次级物业的情况不太一样，优质的是15.6%，次级的更高达19.2%，这就说明分布不均匀，尤其是北边CBD和伊丽莎白码头那边的空置率明显低很多。 看需求端，这一年净吸纳了6429平方米的面积，虽说连续两年都是正数，可跟前年比起来缩水了58%。优质物业反倒净流出了，这说明租户现在特别抠门，更倾向于找便宜的次级空间，主要扎堆在伊丽莎白湾和上圣乔治街区周围。 说到供应这边，2025年新盖了46396平方米的办公面积，主要是Esplanade 9号楼盖完加上一些翻新的。但看未来的规划，直到2031年之前都没有大型办公项目要完工，供应这么紧张肯定会把空置率往下压。再加上到了2026年底开始有一波租赁到期潮要来，到时候租赁活动肯定能热起来。 西澳大利亚州的经济底子挺硬的，失业率是澳洲主要州里最低的。再加上AUKUS协议带动的基建投入，预计未来三年经济增速能跑赢全国平均水平。 租金方面变化有点意思。2025年优质净面租金涨了3.5%到734美元一平米，次级涨了1.7%到473美元一平米。不过这边的激励措施也跟着涨得厉害，优质那块达到了47%，次级到了50%。把这两个一加一减算下来，结果反而让净有效租金降了：优质掉了0.4%，次级掉了0.3%。 2025年的租赁咨询单子大部分都是冲着优质和A级空间去的，差不多一半的需求都集中在CBD区域。像西方电力公司这样的大公司也在找大面积的地方落脚。 再看西珀斯那边就有点分化了。净面租金虽然微涨了一点，但激励措施直接冲到了37.5%，导致净有效租金降了5.5%。不过这边还是澳洲边缘办公市场里性价比挺高的一块地儿，也就比阿德莱德边缘市场稍微贵那么一点点。 2025年西珀斯的净吸纳量头一回变成负数，空置率也升到了13.4%。不过好消息是这个数还是低于过去十年的平均值。 投资市场这边就比较冷清了。2025年珀斯CBD没有超过600万美元的办公楼交易记录成交，买卖不太活跃。优质收益率连着七个季度稳在7.6%，次级是8.6%。跟悉尼的收益率一对比差距大了不少，短期内看来收益率也没啥变动的动力了。