问题： 过去两年，北京房地产市场深度调整，购房者普遍观望，成交持续低迷。部分区域二手房价格较历史高点下跌近50%，新房库存压力较大。 原因： 回暖主要受三方面因素推动：一是2025年末以来，限购政策优化、首付比例下调、贷款利率降低等政策组合发力；二是年末传统置业需求释放，叠加学区房等刚性需求支撑；三是2026年住宅用地计划供应量缩减20%，对市场预期形成积极影响。 影响： 数据显示，2025年12月北京二手住宅网签量达1.72万套，环比增长19.1%，创近9个月新高。核心区域优质房源成交周期缩短，部分项目甚至出现“日光”现象。价格呈现结构性分化：学区房及核心地段房源议价空间收窄至3%以内，而远郊区域仍存在10%以上的议价幅度。 对策： 专家建议，购房者应根据实际需求理性入市，优先考虑交通便利、配套成熟的改善型房源。开发商可把握窗口期加快去库存，同时优化产品结构以适应市场变化。 前景： 分析人士指出，回暖能否持续取决于后续政策连贯性及经济基本面恢复情况。预计上半年市场将温和复苏，全年房价波动幅度或控制在±5%以内。随着城市更新和保障性住房建设推进，市场有望步入更健康的发展轨道。
北京楼市正从观望转向活跃，从议价转向定价，反映出政策效果逐步显现和市场信心恢复；当前市场已度过最困难阶段，进入止跌回暖的关键期。但需注意，回暖并非价格大幅上涨，而是政策与需求共同作用下的理性回归。购房者应理性决策，避免盲目跟风，同时关注优质房源的稀缺性。监管部门需持续关注市场动态，确保平稳健康发展，防范投机风险。