问题——一纸合同背后，闲置资产与经营困境相互叠加。崔家坝镇某村为盘活闲置集体厂房、拓宽集体经济增收渠道，将厂房出租给李某用于羊肚菌培育销售。项目启动后，李某投入资金、引进设备与技术，但经营不及预期，逐渐出现租金拖欠。随着欠租累计、合同违约金叠加，承租方无力继续履约，村集体又担心资产收益落空、厂房长期闲置，矛盾由经济纠纷演变为影响双方生产生活秩序的“堵点”，并进入诉讼调解程序。 原因——市场、技术与风险分担机制不足，导致纠纷“越拖越大”。一方面，食用菌产业受市场供需、价格周期影响明显，羊肚菌虽附加值高，但对温湿度控制、菌种管理、病虫害防治等要求更高，技术成熟度与管理精细度直接决定成败；一旦产量与品质不稳，现金流极易承压。另一方面，部分农村集体资产出租更强调“保租金”，对经营波动、退出机制、违约责任梯度设置等考虑不足，违约金条款在承租方陷入困境时可能放大矛盾。再加之承租方抗风险能力有限，拖欠租金后缺少有效沟通与及时止损，最终形成“付不起—收不到—厂房闲置”的循环。 影响——若简单对抗，可能造成“三输”局面。对承租方而言，继续经营缺乏资金与信心，若承担高额违约金，个人债务压力继续加剧；对村集体而言，即便获得判决，承租方无力履行也可能导致执行难，厂房难以快速回收再出租，集体资产收益长期空转；对基层治理而言，纠纷易引发邻里议论与信任受损，增加村务管理成本，影响集体经济项目的后续推进。实践表明，农村“三资”纠纷若处理不当，容易从合同争议外溢为社会矛盾，不利于乡村产业稳定发展。 对策——以“算清账、解开结、腾出笼”为目标，调解促成可执行方案。恩施市法院崔家坝法庭在办理过程中未止于权利义务的“算旧账”，而是将纠纷置于村集体资产保值增值与承租方现实承受能力的框架下统筹考量。承办法官多次到厂房现场查看闲置状况，核实设备、菌架等现状，了解经营亏损原因及承租方资产能力；同时走进村委会与村干部、村民代表沟通，明确村集体对尽快回收厂房、恢复经营收益的迫切需求。 在此基础上，法庭组织多轮协商，采取分开沟通与当面会谈相结合的方式，引导双方从“谁对谁错”转向“如何止损”。对村集体，重点阐明若一味追求全额租金与违约金，可能导致“赢了判决、输了收益”，不如适当减免换取快速腾退与再出租；对承租方，则明确拖欠租金属于违约，应以诚信配合退出、完整交还厂房来体现责任担当。最终，双方达成书面调解协议：协商解除租赁合同，承租方限期清理物品并将厂房完好交还；村集体综合承租方困难，减免全部违约金并酌情减免部分欠租，形成平稳退出安排。通过书面化、条款化明确交付时间、房屋状态、费用结算等关键节点，确保协议可履行、可监督。 前景——以个案治理带动规则完善，推动集体资产“活起来”、产业项目“稳起来”。该纠纷在较短时间内化解后，涉案厂房实现回收并重新对外招租，集体资产收益有望尽快恢复。更值得关注的是，此类调解路径为基层“三资”管理提供了可复制经验：一是强化合同前端治理，围绕产业周期设置租金缴纳节奏与风险缓冲条款，明确设备维护、提前解约、违约金计算方式与封顶机制，减少事后争议；二是建立动态评估与预警机制，村集体对承租项目经营状况定期了解、及时协商，避免小问题拖成大纠纷；三是推动多元化解与法治化治理协同，发挥法庭就地解纷优势，把矛盾化解在基层、消除在萌芽，降低集体资产流失风险与治理成本。随着乡村产业加快升级、集体资产运营更加市场化，规范合同管理与完善退出机制将成为提升集体经济韧性的重要环节。
本案通过司法调解平衡法律与实际情况，为农村"三资"管理提供了示范。未来需加强合同规范和风险防控，通过完善治理体系切实保障农民权益，助力乡村振兴。