一、问题：市场承压，复苏基础仍需夯实 进入2026年，全国房地产市场延续调整态势，部分城市成交量仍低位徘徊。据中原地产统计，2026年1月上海新房成交规模同比、环比降幅均在30%至40%之间，市场热度尚未明显回升。，二手房市场分化加深，总价300万元以下、面积90平方米以下的小户型低总价房源成交占比持续上升，改善性需求的置换链条不畅，对新房销售形成掣肘。 在此背景下，如何激活需求、打通置换堵点、稳定市场预期，成为当前楼市调控的核心议题。 二、原因：结构性矛盾制约市场自发修复 当前楼市承压，既受周期性因素影响，也与结构性矛盾有关。 从需求端看，购房门槛偏高、公积金使用效率不足、非户籍常住人口购房限制等问题，影响了有效需求释放。以上海为例，2024年非沪籍常住人口达983万余人，占全市常住人口约40%，这一群体购房意愿较强，但受居住证年限、社保缴纳等条件限制，不少需求长期处于“待入市”状态。 从供给端看，土地市场分化明显，优质地块与普通地块热度差距拉大。部分头部房企在资金压力下更倾向于聚焦核心城市、核心地段，以提高去化速度和资金回笼效率，也在客观上强化了资源向优质板块集中。 从置换链条看，“卖旧买新”传导不顺，是新房去化压力的重要来源。低总价二手房成交占比上升，往往意味着改善型购房者资金回笼周期拉长，从而推迟新房购买计划，导致需求传导出现断点。 三、影响：两城发力，市场预期出现积极转变 广州天河马场地块的成功出让，成为近年土地市场的标志性事件之一。该地块位于广州核心区域，体量大、配套成熟，吸引保利发展、越秀地产、华润置地等8家头部房企参与竞拍。经过近9小时、243轮报价，最终由越秀地产以236亿元竞得，刷新广州楼面地价纪录。 这场竞拍反映出头部房企对核心城市优质资产的认可。中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，天河区域当前去化周期不足10个月，资金回笼效率较高，是房企高价争夺的关键原因。对越秀地产而言，斥资236亿元布局天河，有助于补充核心区土储，并提升其在行业头部阵营中的竞争力。 上海楼市新政同步落地，则从需求端形成呼应。新政围绕七项措施推进，重点扩大外环内购房群体覆盖范围，并将持有上海市居住证满五年及以上的非沪籍人士纳入购房资格范围，直接扩充潜在购房人群。中指研究院上海数据总经理张文静认为，此次调整聚焦外环内区域，有助于带动非沪籍购房群体入市，进而改善置换链条，推动新房市场回暖。 业内普遍认为，一线城市集中发力对全国楼市预期修复具有示范意义。一线城市作为人口净流入与产业集聚高地，若能率先企稳，或将带动强二线城市逐步跟进，形成梯次回暖。 四、对策：政策靶向精准，多维度疏通堵点 从政策取向看，本轮优化更强调“对症下药”，不再依赖全面放开，而是围绕关键堵点定向调整。 上海新政在购房资格认定、公积金贷款额度、多子女家庭支持、房产税优惠诸上同步发力，政策之间的联动性更强。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，激活非沪籍购房群体是打通“卖旧买新”循环的重要环节，此次新政将其作为突破口，政策方向与市场需求更贴合。 同时，自2025年末以来，中央及地方已陆续推出稳定房地产市场的措施，财税、金融、土地等配套政策持续跟进，政策合力正在增强。 五、前景：信心修复是关键，复苏仍需持续观察 短期来看，广州土地市场高热成交与上海需求端政策优化，向市场释放了更积极的信号，有助于改善购房者与开发商的预期。 但楼市回暖通常是渐进过程，单次政策调整难以带来持续性上行。当前更深层的矛盾在于居民收入预期与购房意愿之间的错位，政策效果能否转化为实际成交，仍需后续数据验证。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，土地市场向优质地块集中的趋势短期内仍会延续，头部房企的积极入市有助于稳定行业预期，但中小房企的流动性压力仍需关注，市场整体修复还需要时间。
一线城市楼市的“开门红”，既表明了市场阶段性调整的结果，也与政策的针对性引导有关。在“房住不炒”的基调下，如何兼顾短期稳定与长期健康发展，仍是各地需要持续探索的课题。随着政策效应逐步落地，房地产市场有望进入更稳定的运行阶段。