在全球经济格局深度调整的背景下，中国房地产市场正经历结构性变革。
经济学家付鹏近日在广州举行的宏观经济研讨会上指出，当前房地产市场的复苏将呈现明显的区域分化特征，广州、深圳等珠三角核心城市有望成为全国复苏的先行区。
这一判断源于对城市发展逻辑的深刻洞察。
付鹏分析指出，传统依靠土地、资本等要素驱动的发展模式正在被创新驱动所取代。
在生产力大变革时代，产业集聚度、人才吸引力、基础设施水平成为衡量城市价值的新标尺。
数据显示，广州设计之都通过产业升级，在短短四年内实现年产值增长1600倍，充分印证了创新要素对区域价值的重塑能力。
这种变革正在引发房地产市场的深度分化。
付鹏用"资产、房子、砖头"三个形象比喻，揭示了不同区域房产的价值差异。
核心区域凭借持续的产业投入和人才流入，形成稳定的价值支撑；而非核心区域则面临流动性下降的风险。
以白云之星为代表的高端住宅项目热销，正是这种分化的具体体现。
该项目依托设计之都的产业外溢效应，三年内稳居区域销售榜首。
造成这种分化的深层原因在于人口结构的变化。
新一代创新人才对居住环境提出更高要求，推动城市空间品质升级。
付鹏强调，未来城市竞争的本质是人才竞争，能够提供优质生活配套和创新环境的区域，才能形成持续的价值增长点。
广州设计之都配套建设的艺术公园、优质学校等设施，正是对这种趋势的积极回应。
面对这一趋势，专家建议投资者应重点关注三类区域：一是具有成熟产业集群的核心城区；二是正在进行产业升级的转型区域；三是配套完善的新兴人才社区。
以广深为代表的珠三角城市群，凭借完善的产业链和开放的人才政策，正在形成明显的竞争优势。
展望未来，付鹏预测这种分化趋势还将持续深化。
随着新质生产力的加速培育，产城融合程度高的区域将获得更多发展红利。
特别是具备设计研发、科技创新等高端产业功能的城市组团，其房地产市场的复苏力度和可持续性将明显优于其他区域。
房地产的变化从来不是孤立的市场现象，而是产业演进、人口流动与城市治理能力的综合映射。
在生产力重塑与区域竞争加速的背景下，城市资产“分化”或将成为常态：真正决定房屋价值的，不仅是地段本身，更是地段背后的产业机会、公共服务和生活品质。
把握这一趋势，关键在于以高质量发展夯实城市底盘，让住房回归改善生活、承载发展的长期功能。