上海城市发展进入存量空间盘活的关键阶段，但随之而来的新挑战日益凸显。传统的城市更新模式面临多重困境：地块更新投入产出不确定性大，缺乏标准化融资模型导致资金供给不足；新兴产业对城市空间要素提出具体配套需求，短期内难以找到匹配的地块；存量产业用地效能有待提升，如何实现从低效到高效的转变成为紧迫课题。这些问题的出现，反映了上海从增量扩张向存量优化转变过程中的深层矛盾。 融资难的根本原因在于城市更新项目的风险特征与传统金融模式的错配。存量空间盘活涉及复杂的规划调整、产业导入、资产评估等环节，单个项目的收益周期长、不确定因素多，这使得市场主体在融资时面临较高的融资成本和融资门槛。同时，产业要素匹配难的症结在于供给的精准性不足。政府部门掌握的规划资源和市场主体的产业需求之间存在信息不对称，导致优质空间载体与产业需求无法有效对接。 为破解此难题，上海市规划和自然资源局与中国建设银行上海分行日前签订框架合作协议，开启政银合作新模式。这一合作的核心理念并非简单的政府融资，而是通过政府搭台、金融赋能，将规划资源管理手段与金融创新工具相结合，为市场主体营造更加畅通的营商环境。政府部门将运用规划资源配置的主导作用，有效调配空间要素，为未来产业精准预留合适的空间载体；金融机构则通过创新融资模式，为存量空间盘活提供有力的资金支持。 双方合作涵盖三个主要领域，包括自然资源高质量盘整利用、面向未来的产业创新发展、量子城市空间智能创新建设，具体细化为12个研究方向。其中，土地整备金融支持模式研究将探索如何通过金融手段加快低效用地的整合；郊野生态复合空间营造金融支持模式将推动生态保护与产业发展的有机融合；存量产业用地盘活金融支持模式将针对工业用地、商业用地等不同类型的存量资产提供差异化的融资方案。此外，双方还将在资金监管合作、产业导入扶持、资产评估、综合绩效评估诸上开展深入合作，并共同推进复兴岛未来城市实验区建设，探索商务楼宇动态监测等新型管理方式。 这一合作框架具有明显的创新意义。它打破了传统的政府主导或市场主导的二元模式，形成了政府与金融机构的有机互动。政府通过规划资源的精准供给引导产业发展方向，金融机构通过创新融资模式降低市场主体的融资成本，两者相辅相成，共同推动城市空间的高效利用。同时，这一模式也为其他城市的存量空间盘活提供了可借鉴的经验。
从增量走向存量时代，城市更新考验治理精度与机制创新；以规划资源管理为牵引、金融工具为支撑、产业需求为导向的政银协同探索，既解决"钱从哪里来、空间到哪里找"的现实问题，也为高质量发展提供了可行路径。制度供给能否做实、风险定价是否准确、项目运营是否高效，将决定存量盘活的深度和可持续性。