春节临近，上海新房市场进入传统淡季；据统计，上周上海共有三个项目开盘，入市面积3.76万平方米，环比下降59.51%，投放规模明显收缩。此现象反映出开发商普遍采取的策略调整——在消费需求相对低迷的时段，主动控制供应节奏，为春节后的市场回暖预留空间。 尽管新增供应量下降，但市场并未陷入沉寂。江湾金茂府、联发时光新澍、建发瑞湖等项目的加推动作表明，开发商对市场前景仍保持谨慎乐观。其中，江湾金茂府作为上海第七座金茂府项目，本批次加推90套房源，认购率达79%，已成交5套。这一目自5月首开以来，已推出578套房源，去化率达68.34%，显示出较为稳健的市场表现。这一项目的成功经验在于其独特的TOD属性和品牌溢价能力，为同类高端项目提供了参考。 值得关注的是，高端住宅市场的活跃度保持相对稳定。位于静安不夜城板块的万科中興傲舍，均价达136010元/平方米，创出本周新房市场最高价。该项目此次加推60套大户型房源，相较上一批次微幅上涨，前三批次去化率已达74.2%，说明高端改善型需求依然存在。这类项目通常面向具有较强购买力的消费群体，受季节性影响相对较小。 另外，民营房企大华集团的战略调整引发市场关注。经历2023年全国扩张后，大华集团在2025年坚决回归上海市场，在静安大宁、青浦徐泾、嘉定南翔、宝山高境和顾村等五个区域密集布局。克而瑞数据显示，大华集团2025年在上海的权益拿地金额达92.41亿元，位列上海房企第九，在民营房企中排名第一。这一成绩表明了大华集团对上海市场的战略重视。 然而，拿地规模的领先并未直接转化为销售优势。大华星屿和大华望樾作为集团旗下的"双子星"项目，虽然首开时获得市场关注，但后续去化表现存在明显差异。大华星屿一批次已售出25套，去化率仅为20.83%；大华望樾一批次已售出6套，去化率仅为5.77%。这与首开时的热度形成鲜明对比，反映出项目从认购到实际成交的转化效率有待提升。相比之下，大华星屿二批次加推128套房源时涨价4.58%，大华望樾则降价1.69%，两个项目的定价策略差异也反映出市场对不同产品的接受度存在区别。 从市场整体表现看，上海新房市场虽然进入淡季，但基本面并未恶化。上周新建商品住宅成交面积6.20万平方米，环比基本持平；成交均价为77633元/平方米，环比上涨4.82%。这说明虽然成交量相对稳定，但价格仍保持上升态势，市场并未出现明显的价格压力。二手房市场更是连续三个月成交保持在2万套以上，市场情绪相对稳定。 从供应端看，近期公示的新房项目显示，上海房企仍在持续推进项目进度。网上房地产公布的近期入市新房名单中，三个新盘合计396套房源分布在静安、嘉定和青浦等区域，说明开发商对春节后的市场恢复抱有预期。这种有序的投放节奏，既避免了集中供应可能带来的市场冲击，也为消费者提供了持续的选择空间。
在新周期下，"稳"字当头的政策与分化市场正重塑行业格局。作为超一线城市，上海既要保持市场活力，又要通过精准调控实现住房保障目标。"房住不炒"的核心价值将在供需动态平衡中持续显现。（完）