问题——个人房贷规模为何持续下行？ 金融机构披露的统计信息显示，2025年国有六大行个人住房贷款余额较上年净减少7100亿元，较2024年净减少6200亿元继续扩大。至年末，六大行房贷总规模降至24.48万亿元，部分大型银行个人房贷余额已回落至6万亿元以下。同时，全国个人住房贷款余额降至37.01万亿元，同比下降1.8%。个别股份制银行中，房贷余额出现小幅增长迹象，例如有银行通过优化服务、提升客户综合经营能力，实现约百亿元级别的增量。 原因——“提前还贷未止”与“新增需求偏弱”叠加 一是利率差驱动下的提前还贷仍具吸引力。近年贷款市场报价利率下行带动新发放房贷利率处于相对低位，但部分存量房贷仍处在4%甚至5%以上区间。对一些家庭而言，稳健理财收益与房贷利率之间存在差距，提前偿还可降低长期利息支出，成为较为直接的“降成本”选择。随着存量房贷利率调整机制逐步完善，利差有所收敛，但对高利率存量客户的影响仍未完全消化。 二是住房交易与信贷投放节奏放缓。受人口、预期与市场结构变化等因素影响，部分城市成交活跃度仍在修复过程中，新增按揭需求不足。同时，部分区域改善性需求占比提高、购房资金门槛及家庭杠杆约束加大，使部分潜在购房者延后置业决策，银行端新增房贷投放承压。 三是居民资产配置更趋审慎。面对收入预期、就业稳定性与家庭开支约束，不少家庭更重视负债安全边际。在“降杠杆、保现金流”的理念下，提前还贷成为降低月供压力、优化家庭资产负债表的选择之一。 影响——银行、市场与家庭资产负债表同步调整 对银行而言，个人房贷作为零售业务的“压舱石”之一，余额回落将促使机构优化资产结构，加大对消费信贷、经营贷、财富管理及综合金融服务的投入，同时更强调风险定价与精细化客户经营。对房地产市场而言，房贷增速放缓反映需求端仍在修复，但也有助于抑制过度加杠杆，推动市场向“以真实居住需求为主”的方向转变。对家庭而言，提前还贷可降低总利息支出与心理负担，但也可能削弱流动性，影响应对突发支出与把握其他投资机会的能力。 对策——是否提前还贷需算清“三本账” 业内专家建议，家庭在决策时可重点评估三上： 第一，利率账：存量房贷利率明显高于可获得的稳健收益水平，且差距较大时，适度提前还贷可提升确定性收益；若房贷利率已处较低区间，与低风险收益相近，则不必盲目跟随。 第二，期限账：还款方式与所处阶段决定节省利息的空间。等额本息在前期利息占比更高，若仍处还款早期，提前还款节省利息更明显；接近中后期时，边际收益下降。等额本金因利息随本金递减，进入后半程后提前还款的意义相对减弱。 第三，现金流账：不宜以牺牲家庭应急能力为代价“清零式”还贷。应保留必要的应急资金与保险保障，兼顾子女教育、医疗养老等长期支出安排，避免因资金沉淀导致再融资成本上升。 前景——房贷结构或将趋于“存量优化、新增平稳” 展望下一阶段，随着稳楼市政策持续落地、各地因城施策优化供需结构，以及存量房贷利率调整机制进一步传导，提前还贷潮预计将从高峰期逐步趋缓，但居民对负债安全边际的重视仍将延续。银行端则可能加快零售业务转型，通过提升服务效率、降低综合融资成本、完善提前还款与利率调整有关服务，稳定优质客户与资产质量。总体看，个人房贷将从“规模扩张”转向“结构优化”和“质量提升”。
房贷市场的深度调整既是经济周期的体现，也反映了居民理财观念的变化；在当前复杂的经济形势下，理性评估资金成本与机会成本，平衡短期减压与长期发展，将成为家庭财务规划的关键。这不仅需要个人的审慎决策，也依赖于金融机构提供更精准的服务支持。