徐州市铜山区人民法院近日审结一起因供暖设施试压作业引发的财产损害赔偿案件,该案涉及新建住宅小区供暖系统调试过程中的责任界定问题,对类似纠纷的处理具有典型意义。
案件起因于当地一处新建小区首次开展供暖系统试压作业。
该小区采用集中供暖方式,房屋以毛坯状态交付,业主可自主选择是否接入供暖。
按照约定,供暖设备初期由开发企业负责管理,经两个供暖季调试运行后移交供暖企业,日常维护则由物业服务企业承担。
试压作业前,物业服务企业通过业主微信群发布通知,要求业主关闭室内供暖阀门,并声明因此产生的管道渗漏事故由业主承担。
业主刘某因暂无取暖需求未缴纳供暖费用,对相关通知未予重视。
试压期间,刘某房屋发生进水事故,新装修的房屋及家具家电遭受浸泡,经济损失达数万元。
事故发生后,刘某认为自己并非用暖业主,不应因供暖系统试压承担损失,遂向开发企业和物业服务企业提出赔偿要求。
开发企业主张小区已完成交付,供暖系统属日常管理范畴,其仅在质保期内对施工质量负责。
物业服务企业则认为已履行告知义务,业主未按通知关闭阀门是事故主因,不应承担责任。
协商无果后,刘某将双方诉至法院。
法院经审理查明,事故发生时,刘某房屋的室外水暖井分户阀门与室内供暖阀门均处于开启状态,但供暖阀门及管道设备本身不存在质量缺陷。
按照常规设计,室外与室内阀门构成双重保障机制,关闭任一处即可防止房屋进水。
法院在判决中指出,开发企业作为供暖设备管理方和试压作业实施方,负有确保安全作业的首要责任。
在小区首次供暖试压这一关键环节,开发企业应当逐户核实室外分户阀门关闭情况后方可实施打压,但其未履行该项核查义务即开展作业,存在明显过错,应承担相应赔偿责任。
物业服务企业作为水暖井及供暖设备的日常管理维护单位,在配合开发企业进行试压作业时,负有充分告知业主注意事项和潜在风险的义务。
然而该企业仅通过业主群发布一次通知,未采取更有效的告知方式,也未对室外水暖井分户阀门进行检查确认,同样存在管理疏漏。
业主刘某虽已接收房屋并完成装修,对室内供暖阀门具有实际控制权,但其收到通知后未予重视,未及时关闭室内阀门,未尽到必要的注意义务,对事故发生亦负有一定责任。
综合考量各方过错程度及因果关系,法院依法判决开发企业、物业服务企业分别承担百分之四十的赔偿责任,业主自行承担百分之二十的损失。
该判决既体现了对业主合法权益的保护,也明确了开发企业、物业服务企业在供暖设施管理中的法律责任边界。
这起看似个案的新房泡水事件，实则是城市化进程中公共服务配套管理滞后的缩影。
当"交付钥匙"不等于"交付责任"，需要制度设计者以更精细的规则厘清各方权责，让百姓安居乐业的美好愿景真正落地生根。