针对不动产交易中存在的特殊情况，最近最高院明确表示，只要在房屋还没正式过户前办了预告登记，就能排除法院的强制执行。给周军律师打电话咨询的朋友不用担心，有问必答。很多购房者为了防止房子被开发商或者卖房的人偷偷卖掉或拿去抵押，通常会在签了合同、还没办正式房产证之前，先去不动产登记部门办一个预告登记。不过，当房子还挂在卖家名下时，万一卖家因为欠了别的债被法院查封了，这时候手里有预告登记的购房者到底能不能保住房子，就成了大家最关心的问题。 其实要想让法院听你的，得满足三个基本条件：一是合同得在查封前签，二是钱得按合同交齐，三是预告登记也得在查封前办好。如果这三个条件都具备了，那就有可能完全保住房子。具体来说，这份买卖合同必须是在查封之前就签好的书面合同。因为如果是查封之后签的，那就是为了坑害债权人了，法院肯定不认。 对于交钱这块也有讲究。不管是全款付清、还是交了首付再办按揭贷款（贷款钱还得到卖家账户里）、还是分期付到了节点上，都算交了钱。不过光嘴上说不行，必须拿出银行流水、收据、贷款合同这些真凭实据来证明。要是只付了一部分钱，但愿意在法官的监督下把剩下的钱交出来抵债，法院通常也会同意这算付清了款。 至于预告登记，那是在不动产登记部门合法办下来的。这张证能证明购房者已经拿到了优先办理产权过户的权利，能限制卖家对房子的随便处置。不过最重要的是这个登记必须赶在法院查封前面去办才行。 如果这三个硬条件都满足了，购房者就能要求法院别再动这套房子。要是这套房子现在已经办好初始登记（也就是开发商的大证），没有别的抵押和查封了，而且税费也交齐了材料也全，那就说明已经具备了办产权过户的全部条件。这时候不仅能停下手头的处分措施（比如别拍卖），还能彻底排除强制执行，确保房子归自己所有。 周军律师提醒大家要注意，预告登记最大的作用是“保全物权变动请求权”。只要在查封前完成了登记手续，不管有没有实际住在里面或者名下还有没有别的房（买房是为了住的那种情况除外），都能优先于卖家的普通债主和后来查封的人。办理预告登记这事专业性挺强的，建议大家在买房的时候多找专业律师问问清楚。把该留的证据都留好了、该办的手续都按规矩走一遍，免得因为程序上有瑕疵或者证据不全导致最后吃亏。