粤港澳大湾区建设提速的同时，土地紧缺与利用效率不高的矛盾越来越突出。南海区大沥镇地处广佛同城核心地带，长期存在老旧工业区容积率偏低、产业形态相对滞后等问题。以横江社区沙海工业区为例——片区内多为低矮厂房——业态以传统制造和仓储为主，亩均产出不到现代产业园区的三分之一，安全隐患和环境污染问题也较为突出。 针对这个局面，大沥镇政府提出“三位一体”改造方案：由村集体全资成立产业投资主体，通过“集体土地转国有+协议出让”取得融资资格，自主覆盖从土地收储到招商运营的全流程管理。该模式突破了传统改造中集体经济组织难以抵押融资的制度限制，使项目获得银行授信成为可能。土地性质转变后，市场价值提升近40%，为后续开发提供了资金保障。 这一目的带动作用已开始显现。一上，通过建立“开发-运营-反哺”的闭环机制，村民既能获得阶段性分红，也可分享资产长期增值收益，推动集体资产年收益率由5%提升至15%。另一方面，项目建成后将重点承接广州外溢的布匹、五金、智能装备等产业，预计带动周边190亩土地连片开发，形成预计年产值超20亿元的产业集群。 从更大范围看，大沥镇近年来持续推进“百千万工程”，累计整理土地6000余亩。除沙海项目外，荟丰科创园等6个重点项目已集中动工，总投资46亿元。这些项目通过“工业上楼”提升开发强度，平均容积率提高到3.0以上，土地集约利用水平明显提升。值得关注的是，大转湾全球五金市场、钜隆家居广场等商贸升级项目相继封顶，显示当地正从单一商品集散，转向“展贸+供应链+电商”的复合业态。 专家分析认为，“集转国”模式实现了三方面突破：制度上打通集体土地入市通道，金融上形成更可持续的投融资路径，产业上推动新旧动能转换。这一做法为珠三角破解“城中村”和村级工业园改造难题提供了参考，也为广佛共建世界级都市圈夯实了产业协同基础。
城市更新不仅是空间再开发，也是发展方式的重塑。大沥以“集转国”改革为切入点，推动村级工业园从低效分散走向集约高效，说明了在存量时代以改革提升效率、以产业带动更新的路径选择。面向未来，只有把土地要素优化配置、产业体系迭代升级与治理能力现代化协调，才能在广佛同城建设中持续释放新动能，为高质量发展提供更稳定的长期支撑。