问题——全球经济不确定性上升、国内房地产市场进入深度调整期的背景下，不动产行业正从“增量扩张”转向“存量运营”。企业同时面临融资环境变化、资产收益分化，以及运营能力与绿色低碳要求同步提升等多重压力。如何在稳健风控的前提下实现创新增长，成为跨国不动产资管机构在华发展的共同课题。 原因——一上，中国经济迈向高质量发展，新型城镇化、消费提质扩容、现代服务业发展等趋势，为商业与综合体等资产带来结构性机会；另一方面，资本市场制度供给持续完善，公募REITs发行加快，推动不动产投融资从传统模式向“权益化、标准化、透明化”演进，为长期资本进入实体资产提供更顺畅的通道。同时，行业竞争正从“拿地开发”转向“精细运营”，对资产管理、产品创新与本地资源整合能力提出更高要求。 影响——凯德投资（中国）发布“笃实向新、行稳致远”年度主题，体现其对中国市场长期价值的判断与资源配置方向。其通过资本市场工具联通境内外资金、以存量改造提升资产质量、以管理输出拓展轻资产布局的做法，将一定程度上推动行业从“重资产周期”走向“运营驱动、金融赋能、专业管理”的新阶段，并为商业不动产盘活、城市更新和消费场景升级提供更易复制的经验。 对策——围绕“金融活水”服务实体经济，企业正加快搭建多层次资管平台：在公募REITs上，华夏凯德商业REIT已在上海证券交易所上市，为消费类不动产以市场化方式实现资产证券化提供案例；在试点推进中，公司亦通过申报商业不动产REIT有关产品，探索以综合体等资产参与试点，推动优质存量资产形成“投融管退”闭环。在私募与债券市场，企业持续设立在岸人民币基金并发行可持续发展挂钩熊猫债，提升本币融资与长期资金组织能力，增强对外部波动的韧性。 ，在经营端以“精细化运营”挖掘长期增值空间：通过持续升级改造与业态优化，改善租户结构、提升客流转化效率；在商业模式上加速轻资产转型，拓展管理输出业务，目前已在多个城市管理第三方项目，并推动部分项目陆续面市；在技术应用上，将数字化、智能化手段嵌入投研、运营、客户服务与能耗管理等环节，以提升管理效率、优化消费体验、促进绿色减碳，增强可持续经营能力。 前景——展望未来，“十五五”时期扩大内需、培育新质生产力、推进绿色转型等政策导向将继续释放空间，叠加公募REITs等制度工具健全，商业不动产与综合体等资产有望在“稳增长、促消费、扩投资”的联动中获得新的动能。对跨国资管机构而言，能否在深度本土化基础上完成产品与管理体系升级，将决定其在中国市场的长期竞争力。随着行业从单一开发逻辑转向“资本市场能力+运营管理能力”双轮驱动，兼具稳健风控与持续创新能力的机构有望获得更强确定性。
跨国企业与中国经济的深度融合，是一个持续的双向互动过程。凯德投资的实践表明，真正理解中国市场、并能与政策导向同频的企业，更有可能在新格局中把握机会。未来，随着中国高水平对外开放持续推进，更多像凯德这样的企业有望在“本土化”与“国际化”的平衡中，拓展更广阔的合作空间。