提起恒大，大多数人第一反应往往是广州和深圳，甚至是某些三四线县城，很难有人立刻想到它在北京也有一席之地。翻遍北京在售的房产项目名单，能叫得上名字的也不过寥寥几个，而且大多都藏在远郊，存在感特别低。不过别忘喽，恒大早年其实在北京也留下了不少印记，只是它的故事开头和结尾都带着浓浓的地域标签。 那时候啊，2012年之前恒大跟北京基本没啥交集。当时全国的房产库存挺多，一线城市的地也还没那么抢手，北京对于恒大来说，就像一个有潜力的城市。真正把关系拉近的是昌平沙河那一块被政府回购的公租房地块，这也算是恒大在北京的首秀。 要说沙河那个恒大城吧，体量是挺大的，但其实不对外销售，有一半的房子被政府买走做了公租房，另一半是给高校老师定向分配的。外人看它就是高教园的配套而已；但对于恒大来说，这可是刷存在感的好机会——北京的项目名单里终于有自己的名字了。投行们不管那地方具体在哪儿，只要知道这是个北京地标就行。只要地图上能标出坐标，就能编出一堆想象中的高溢价故事。 真正让人见识到市场热度的是2014年拿下豆各庄御景湾这块地的时候。北京首个自住型商品房就是这么诞生的。限价2.2万元一平米，2000多套房居然吸引了20万组家庭去抢着买！中签率还不到5%，这可是史上最难摇号的一次之一。 当年富力又一城的二手房才卖2.8万元一平米呢，现在都翻番了。照这个涨幅算回去，御景湾就算卖到4.4万也能回本啊！可别忘了豆各庄这个地段本身升值速度就比全市慢一拍，想跑赢大盘至少得卖到5万才行。关键是这是政策性住房嘛，官方说优惠了30%，按市价折算大概3.3万才算补票呢。换句话说，恒大的账面利润从一开始就被政策提前扣掉了30%。 从御景湾之后啊，恒大在北京几乎就没怎么露面了。大家猜测个不停：是没钱了？还是在调整布局？直到2020年疫情来了的时候，恒大突然在郊区一口气拿下了密云上河院、顺义上和府还有房山御峰这些项目。这和碧桂园近几年的路子太像了——以前那些高端王者突然放下身段去远郊开发住宅，让好多人都觉得看不懂。 密云、顺义还有房山这些地方有一个共同点：地价便宜、限价也宽松、房子卖得慢。恒大就把全国那种高周转低价跑量的套路搬到了北京郊区来看似在学碧桂园，其实也是没办法的事儿：核心城区的地太贵了拿不动啊，郊区成了低成本扩张的唯一通道。能不能复制以前全国化的神话谁也不知道，但战略调整肯定是急不得的事儿——现在债务压顶、融资难、品牌也有压力呢。 想想看当年恒大确实靠着高杠杆跑得很快也让不少买房的人一夜回到解放前；可当潮水退去的时候啊，咱们更得提防那种系统性的风险而不是只盯着一家公司的悲剧看。现在北京的楼市还是热热闹闹的沙河的公租房早有人住进去了、豆各庄的万人摇也早搬离了那个地块、恒大留下的脚印慢慢就被时间给抹平了。 谁也说不准未来会发生啥只希望下一次风浪来临时政策和市场能多给普通人留一点安全垫儿别再让大家那么被动了。