我现在要给大家讲一讲2026年这个收租资产报告，尤其是中国首批商业不动产REITs的资产评估情况。咱们就不绕圈子了，直接给大家看看这份报告到底说了啥。这份报告一共有28页，是深度剖析中国首批商业不动产REITs的行业分析。主要内容就是梳理了到2026年2月为止已经申报的项目。 虽然今年2月的时点已经过去了，不过咱们还是得聊聊市场形势。报告提到，随着2025年监管政策正式放开，中国公募REITs市场迎来了新变化。现在市场发展成了基础设施和商业不动产一起拉动的局面。首批申报的项目有14个，计划募资规模超过400亿元。这些底层资产类型特别多，写字楼、购物中心、奥特莱斯、酒店、服务式公寓还有商业综合体都有，甚至还有好几种业态混在一起的情况。 看这就知道了吧？项目参与的原始权益人也挺杂的，有央国企、民企，还有外企都掺和进来了。再看分布上也有区别：像商业综合体和写字楼这种就扎堆在一线城市；消费导向强的购物中心和奥特莱斯大多选在二三线城市。这说明不同资产对地段和人流的依赖程度不一样。 接下来咱们聊聊估值和收益表现。写字楼这块的分派率最低，购物中心、奥特莱斯和商业综合体这些就高一些。大多数原始权益人都只维持在20%的最低战略配售比例要求，看来不少发行方更想通过REITs把资产变现或者降低负债压力。 现金流预测方面写字楼比较保守，普遍在0.66%到2.8%之间；而大多数零售类资产增长率在3.3%到3.98%之间；酒店类资产表现参差不齐，各项目预测差异大。 折现率这块购物中心REITs取值普遍偏低，有的甚至低于消费基础设施REITs那个6%的下限；资本化率层面多个购物中心、写字楼还有奥特莱斯项目突破了市场调研的下限；但有些社区商业项目因为区位或者年限问题资本化率又高于上限了。 接着咱们说说具体资产类别。酒店方面要重点关注入住率、平均房价这些指标；国内三大酒店集团现在都喜欢特许经营或委托管理这种轻资产模式；这次推出酒店REITs说不定能给行业提供一个定价标准。 写字楼市场整体供应还是有点过剩的；估值逻辑跟研发办公类产业园REIT有相似之处；混装写字楼里停车场这些配套空间可能会把单价摊薄点；整租模式虽然在市场不好的时候稳定些但也限制了未来租金增长。 服务式公寓作为“非保租房”第一次进REITs资产包；它在一线城市的资本化率比写字楼和购物中心低；说明大家觉得它现金流稳定又抗风险。 商业综合体和混装资产组合有风险分散和联动的效果；不同业态受经济周期影响不一样可以对冲波动；还有办公、商业、公寓之间也能相互带动消费活力；混装资产在定价上常形成“稳定+成长”的组合。 总之商业不动产REITs出来后不仅多了种投资品还能帮着盘活存量资产和促进房地产转型呢！