问题——居住权如何设立、何时生效，长期缺少统一且清晰的规则。随着人口老龄化加快、家庭结构变化以及住房资源约束增强，“房屋归属与居住需求分离”的情况更为常见：比如老人提前处分房屋产权但仍需要稳定居住；离异或再婚家庭的居住安排需要通过法律工具固定；抚养赡养、遗嘱安排、遗赠扶养等也往往涉及“住有所居”的持续保障。由于此，居住权作为用益物权之一，被寄望保障居住与提高住房资源利用之间取得平衡。但如果设立方式不明确、效力边界不清，不仅可能削弱对居住权人的保护，也会增加房屋交易和融资的不确定性。 原因——立法需要在“民生保障”与“财产流转”之间作出更细致的安排。第三百六十八条主要回应两个关键问题：居住权是否必须无偿，以及设立居住权是否必须通过登记等特定方式。条文确立“无偿为原则、约定为例外”，更贴合居住权人的现实处境：居住权需求者往往处于相对弱势，尤其在经济条件有限时难以通过购买获得住房。以无偿设立为制度导向，有助于承接家庭内部扶助、赡养抚养等常见需求。同时，条文也为市场化安排留出空间，允许当事人约定对价，以适配公租房、养老服务、以房养老、综合性居住服务等多样化场景，避免制度适用过窄。另一上，条文强调“登记生效”，将居住权的成立与登记公示直接绑定，既促使当事人更审慎作出决定，也通过可查询、可对抗的公示机制保障第三人交易安全，减少“暗权利”引发的纠纷。 影响——对家庭保障、市场预期与治理能力产生多重效应。其一，无偿原则强化了对特定群体的制度性支持，有助于在不改变房屋所有权归属情况下，稳定保障老年人、未成年人及其他需要照护者的基本居住权益。其二，允许约定有偿，为住房使用权的多元供给提供更大弹性，可与保障性租赁住房、长期租赁、养老服务合同等形成互补。其三，登记生效继续明确权利边界，有助于降低房屋买卖、抵押融资、继承分割等交易中的信息不对称风险，减少因权利负担不明引发的撤销、赔偿及执行困难，也推动不动产统一登记体系更好发挥权利确认与风险防控功能。 对策——推动规则落地，需要配套细化与风险提示同步推进。首先，应在登记环节加强标准化操作，明确登记申请材料、权利内容记载要素和信息查询规则，重点写明居住范围、期限、权利人身份、排他性以及与共有、抵押等权利的衔接，避免出现“登记有名、内容不清”。其次，应加强对“无偿为原则、约定为例外”的合同指引，提示当事人在设立协议中明确费用承担、维修责任、权利终止条件、违约责任等，减少家庭内部矛盾外溢为诉讼。再次，司法与行政层面可结合典型案例，进一步明确居住权与租赁、借住、附义务赠与、遗嘱安排等关系的区分与适用，统一裁判尺度与市场预期。最后，应加强面向老年人等群体的普法与法律援助，提示其在处分房产或签署有关协议前做好风险评估，必要时通过公证、律师见证等方式提升意思表示的真实与可追溯性。 前景——居住权制度有望成为住房制度与社会治理的“连接器”。随着“所有权—使用权”分层利用需求上升，居住权在养老保障、家庭财产传承、住房资产盘活等仍有较大应用空间。未来，围绕登记公示、期限与范围设定、费用与责任分担、与抵押及执行程序的协调等关键问题，相关配套规则与裁判规则有望改进。可以预期，居住权将与租赁、保障性住房供给、社区养老服务等政策工具形成更紧密的组合，在保障基本居住、维护家庭稳定与提升住房资源配置效率之间，提供更可操作的制度路径。
民法典第三百六十八条看似简洁，实则回应了现实中的核心矛盾。“无偿为原则、约定为例外”的安排，表明了立法保护相对弱势群体与适应多样化社会需求之间的权衡：既保留居住权制度的保障属性，也为市场化和服务化应用预留空间。随着住房保障体系完善、住房利用方式更加多元，居住权制度有望在保障基本居住需求与提高资源配置效率上起到更明显作用。