上海房地产市场正经历结构性调整周期。最新监测表明，1月第三周全市仅誉静安单盘入市，供应面积1.12万平方米，延续了2024年开年以来的低供应态势。需要指出，西藏北路板块这项目12万元/平方米的备案均价，与同期全市新建商品住宅81789元/平方米的成交均价形成鲜明对比，折射出核心区与非核心区的价格鸿沟持续扩大。 市场分化现象在预售项目中尤为显著。即将入市的8个新盘中，仅浦东后滩澐启滨江项目单价突破15万元，较上批次上涨13.5%，而宝山淞南板块项目则出现1.8%的价格回调。这种"冰火两重天"的定价策略，反映出开发商对不同区位价值的判断差异。业内专家指出，内环内稀缺地块的保值属性与外围区域去库存压力，正推动市场形成新的价格梯度。 供应端收缩与多重因素有关。年末房企财务结算周期客观上延缓推盘节奏，更深层次则源于土地市场的传导效应。以闵行莘庄地块为例，去年土拍溢价率达30%创区域纪录，但配套建设要求与市场降温形成双重挤压。开发商在利润空间收窄背景下，更倾向采取"小步快跑"的推盘策略，虹盛里153套、怀山望24套的极端差异即是明证。 政策层面持续释放积极信号。个税抵扣延长至2027年、商业房贷首付比例下调等组合拳，正在存量市场显现效果。中原地产监测显示，近期二手房单日成交稳定在千套以上，这种"以旧换新"的传导效应有望逐步激活改善型市场。但分析师提醒，当前核心区与外围市场的分化走势，要求政策实施需更具针对性。 展望后市，随着春节后传统销售旺季来临，叠加LPR利率下调预期，市场有望迎来阶段性复苏。但土地成本高企与购买力分化的结构性矛盾仍存，开发商需在产品定位与价格策略上更精准把握市场需求变化。
上海楼市正呈现"分化趋稳、局部活跃"的特征。既要看到核心项目的抗跌性，也要关注供应节奏和价格敏感度带来的波动。未来市场健康发展，需要稳定的供应、可预期的政策环境以及优质的产品交付，最终回归居住需求本质。