周军律师给咱们讲了个事儿，最高院对于建设工程价款优先受偿权有没有权利把已经卖出去的房子和车位给扣下，还给出了明确的说法。什么是建设工程价款优先受偿权呢？简单说，就是发包人不给钱，经催告后也不付款，承包人就有权把这工程折价或拍卖了拿回来钱，而且这个权利比其他债主还优先，甚至比抵押权都厉害。那么这个权利到底能不能管着那些已经卖出去的房产和车位呢？最高院在《龙元建设集团股份有限公司、成都西南交大府河苑培训中心有限公司建设工程施工合同案》里是这么定的：优先权的对象是整个工程，并不是光指房子或者车位。说白了就是一栋楼里不管有没有卖出去的房子和车位，只要是这个工程的一部分，施工方就都能主张优先受偿。这就好比在一栋大楼上有好几个债主，先给工程款的施工方排第一，其他债主排在后面。 这次裁判结果最重要的一点是，优先受偿权是整个工程都包括进去了的，“已出售”这件事儿并不会让这个权利自动消失。咱们得先搞清楚优先受偿权的主体到底是谁。其实就是承包人实实在在盖起来的那部分建设工程，包括楼上住的房子、楼下的商铺写字楼、地下的车库车位还有旁边的配套道路绿化啥的。最高院的法官们特意强调了一点：这个权利覆盖的是承建的整个工程，并不是只盯着没卖出去的那部分；就算房子卖了也不会让这个权利没了，顶多就是大家抢着分钱的顺序有点不一样。 这里面有个特别需要澄清的地方，“已出售”并不等于“排除优先受偿权”。因为开发商跟买房的人做了网签或者预售备案，这只是为了管一管行政管理上的事儿，并不代表物权就真的变到买房人手里了。开发商自己说房子卖了也不能随便把施工方的优先权给赶走了，到底行不行还得看买房人符不符合“消费者保护”的条件。 那施工方要是想拿这个优先权保护自己应该怎么办呢？首先起诉的时候得说清楚我要的是整个工程的钱（包括已经卖了的房产和车位），不能自己主动把已经卖了的部分给撇开。如果遇到买房人来法院找执行异议要求把房子或者车位保住，施工方就得好好看看这个人符不符合消费者保护的标准。对于那些不符合条件的购房人，就直接告诉法院别听他们的，继续执行就行了。还有一个很重要的活儿就是收集证据：把工程到底干了哪些活儿、什么时候干完了、房子卖给了谁、怎么付款的、有没有做网签备案这些都要留下来证明一下。 最后咱们来捋一捋这里面的重点：施工方在要钱的时候一定要把所有的工程范围都算进去；在法院执行的时候得严格审查买房人到底是不是真的消费者；买房的人要是想要保住自己的房子或者车位也得赶紧行动起来提执行异议，而且证据得准备齐全证明自己是为了住才买的房子全款付的钱还有合法的合同。对于那些配套的车位还得额外证明这是唯一的配套是住在这儿必须要用的才行。这种纠纷涉及的权利冲突和执行顺序特别复杂。所以建议大家在遇到这种事儿的时候：施工方在要钱的时候要把工程范围和已卖的东西理清楚；买房人如果发现自己的房子或者车位要被执行了赶紧固定证据启动异议程序必要的时候还得请个专业律师帮忙。