上海这新一年的个人住房房产税起征点这回给出来了。最新的数据显示，2025年上海的新房平均价格是46268元一平米，据此算下来，2026年买房要交房产税的分界线就是92536元一平米。这是从2018年开始，这个92536元的线第一次往下走。回想起上海搞房产税试点还是2011年，到现在已经干了快16个年头了。按照规定，平时的税率定在0.6%。如果房子每平米的价格低于去年全市新房均价的两倍，税率就能降到0.4%。具体的全市新房均价，每年都是由统计局来公布的。 易居研究院的严跃进指出，这个分界线的高低，直接决定了买新房能不能享受到0.4%的优惠税率，还是得按0.6%来交。今年这个分界线变低，主要是因为2025年上海的新房价格走势变了。临界点这次“转跌为升”，其实是市场传递出来的一个重要信号。这说明过去几年大家调整之后，2025年上海新房的成交结构更合理了，那种特别贵的房子卖得少了，带动整体均价的影响也没那么大了，整体价格稳住了或者稍微降了点。这就好比给房产税定了一个更符合现在实际情况的水位线。 根据现在的政策，算税的公式是这样的：你得交的房产税等于新买房的面积乘上单价再乘70%，最后还要乘个税率。要是改善型的家庭买房，只要面积和单价都在这个临界点以下，就算是第二套甚至更多套房子，都能按0.4%来算。 举个例子，假设有个上海本地人一家三口，家里已经有一套100平米的房子了，现在又想新添一套100平米、每平米9万块钱的改善房。因为每个人有60平米的免税面积优惠，所以这家人要交税的面积是200平米减去3个人乘以60平米，也就是20平米。因为新买的房子单价9万低于那个9万2千多的临界点，所以适用0.4%的税率。那么这一年总共得交多少钱呢？就是20平米乘9万乘70%再乘0.4%，算出结果是5040元。 值得注意的是，上海市财政局还有另外两个部门在今年1月发通知说延长政策有效期到2031年1月27日。大家觉得这给市场吃了一颗定心丸。最近几年上海一直在根据市场的变化调整税费政策，取消了非普通住宅的标准、下调了契税、减免了增值税等等。房产税这块也做了点微调。 去年9月的时候，上海市财政局那边发通知说对非上海户籍的人买房有了新规定：符合条件的外地人买的第一套房不用交房产税；买的第二套以上房子在算总面积时给人均60平米免税额度。 哪些外地人能享受这个优惠呢？主要是两种情况：一是持有居住证并且是引进的高层次人才或者重点产业紧缺人才；二是持有居住证满3年并且在上海工作生活的人。 要是居住证不满3年的外地人买房怎么办？实行的是“先征后退”的办法。持有居住证但没满3年的人买了房后先按规定交房产税；等到满3年并在上海工作生活后可以把之前交的税退回来。 除了这个调整外，今年2月上海还发了个通知：从2026年1月1日开始，对于本市户口的家庭子女成年后买房子属于成年子女家庭唯一住房的可以免税。也就是说如果成年子女以前是和父母或者爷爷奶奶一起住的房子，在他新买房或者置换之后还是他的唯一住房的话就不用交税了。 严跃进觉得2026年房产税分界线往下调的背后是政策在跟市场调整步伐匹配的结果。加上之前一系列的利好政策一起发力，这几个组合拳打得不错，把楼市的小阳春给稳住了。