珠海市住房和城乡建设局3月17日公布的商品房价格备案信息显示，本次公示覆盖香洲、金湾、斗门和高新区四个区域，价格呈现明显梯度。主城区香洲备案的6个项目均价1.8万至5万元/平方米之间，其中乐而居花园389.3平方米大户型备案价接近5万元/平方米，体现核心地段的稀缺性。相比之下，斗门区7个项目均价集中在0.68万至1.9万元/平方米，湖心印象花园一次性备案超200套中小户型，面向基础居住需求的特征更为突出。 市场分析人士认为，价格分化主要与三上有关：一是城市规划与配套成熟度存差异，香洲作为行政与商业中心，资源更集中、土地更紧张；二是横琴粤澳深度合作区建设带动周边区域价值再评估，金湾项目备案价在1.1万至2.6万元/平方米区间；三是在“房住不炒”背景下，开发商面向不同客群采取差异化产品定位。值得关注的是，高新区两个项目备案价集中在1.9万至2.8万元/平方米，折射出科技创新产业集聚对中高端人才的吸引。 此次集中备案可能带来多上影响。一方面，676套新增供应有助于缓解局部供需压力，尤其是斗门区备案房源占比达到58%，将继续增强刚需市场供给。另一方面，高价项目纳入备案与政府价格指导机制，有助于减少随意调价空间。住建部门数据显示，本次备案价格均符合“新申请预售项目价格不得高于周边在售项目”的要求，反映出“稳地价、稳房价、稳预期”调控思路的持续作用。 面对粤港澳大湾区建设带来的人口集聚，珠海正逐步形成分级分类的住房供应体系：香洲侧重改善型住宅，金湾、斗门更多布局轨道交通沿线的刚需项目，高新区则配套人才安居住房。业内人士预测，随着深中通道等跨海交通项目推进，珠海西区房价可能迎来新的价值评估，但短期内主城区与近郊之间的价格梯度仍将延续。
住房价格的区间与分布，既是数字差异，也反映了城市资源配置以及人口、产业流向。面对更清晰的分化格局，一方面需要通过常态化公示提升透明度、稳定市场预期；另一方面也要以更匹配的供给回应不同层次的居住需求，在“住有所居”和“住得宜居”之间形成更可持续的平衡。